Elementy umowy przedwstępnej

Odpowiedź prawnika: Elementy umowy przedwstępnej

Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 1 kc umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Postanowienia istotne umowy przyrzeczonej, jako warunek ważności umowy przedwstępnej, należy rozumieć w ten sposób, iż są to takie postanowienia, które umożliwiają dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 kc. W doktrynie i orzecznictwie dominuje pogląd, iż są to takie postanowienia, które stanowią minimum treści umowy przyrzeczonej, czyli postanowienia przedmiotowo istotne. Co do umowy przedwstępnej jest zarazem wymagane, aby „oznaczenie” umowy przyrzeczonej nastąpiło przez określenie co najmniej minimum treści tej umowy (essentialia negotii - „przedmiotowo istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”), co warunkuje realizację skutków prawnych umowy przedwstępnej (por. art. 390), sąd bowiem (w sytuacji z art. 390 § 2) może je uzupełnić, sięgając do przepisów dyspozytywnych, zwyczajów czy ewentualnie okoliczności konkretnego przypadku. W braku takiego minimum treści umowa przedwstępna nie powstanie, a ściślej - nie spowoduje powstania skutków prawnych (interesujący przykład uznania za dopuszczalną umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży przyszłej nieruchomości, w której obszar działki określono jedynie w przybliżeniu, powołany jest w wyroku SN z 24 września 2003 r., III CKN 493/2001, LexPolonica nr 405183) (tak: Czesława Żuławska w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 851). Zatem dla oceny ważności umowy przedwstępnej istotne jest to, aby zawierała ona minimum treści wymaganej prawem dla umowy przyrzeczonej.