Głosowanie udziałami we wspólnocie

Odpowiedź prawnika: Głosowanie udziałami we wspólnocie

W przypadku wspólnot mieszkaniowych należy odwoływać się do przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z jej artykułem 6 „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana”.

Zatem wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład „określonej nieruchomości”, co oznacza, że wspólnotę mogą tworzyć tylko ci właściciele, których lokale były przed wyodrębnieniem częściami składowymi oznaczonej nieruchomości gruntowej. Wspólnoty takiej natomiast nie mogą tworzyć właściciele lokali położonych na różnych nieruchomościach gruntowych. Nie mogą jej też tworzyć właściciele lokali znajdujących się w budynku wzniesionym na dwu sąsiednich nieruchomościach gruntowych. Fakt, że lokale właścicieli znajdują się w różnych budynkach będących częściami składowymi tej samej nieruchomości gruntowej, nie będzie stanowił przeszkody istnienia wspólnoty. Zatem w Państwa przypadku, jeżeli wszystkie 3 budynki stoją, czy też mają stać na jednej nieruchomości gruntowej, wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu powołanej ustawy powstała (lub dopiero powstanie). Jednak należy podkreślić, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege (czyli z mocy prawa) z chwilą, gdy zostają spełnione ustawowe przesłanki, tzn. gdy co do określonej nieruchomości pojawią się co najmniej dwie osoby, których prawa do lokali reguluje ustawa o własności lokali. Jako najmniejszą należy wymienić wspólnotę, jaką tworzą w dwulokalowym budynku dwaj właściciele lokali oraz wspólnotę, jaką stanowią - w razie wyodrębnienia w większym domu pierwszego lokalu - właściciel tego lokalu oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości.

Powyższe wyjaśnienia były niezbędne, aby stwierdzić, iż deweloper (najczęstsza w praktyce sytuacja), dopóki nie sprzeda wszystkich mieszkań/lokali, jakie zostały wyodrębniony w postawionych budynkach, jest także członkiem wspólnoty. Jednak z całą pewnością o wspólnocie można mówić wtedy, gdy doszło już do wyodrębnienia choćby jednego lokalu. Nie może być o niej mowy, dopóki nie ma wcale budynków. Innymi słowy przyszli właściciele przyszłych lokali, które dopiero zostaną dopiero wybudowane nie są członkami wspólnoty, a zatem nie są jeszcze uprawnieni do głosowania w sprawach wspólnoty (ponieważ do niej nie należą). Taka jest zasada. Być może, iż w opisanym przypadku mamy do czynienia z inną sytuacją, której jednak nie sposób ocenić bez zapoznania się z szeregiem szczegółów wynikających z tej konkretnej sytuacji faktycznej.

Proszę bowiem pamiętać, iż zgodnie z artykułem 19 ustawy o własności lokali „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności” – jest to tzw. mała wspólnota.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej regulowanej przepisami ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Co do zasady zatem „waga głosu” dewelopera uzależniona jest od tego, jak duża część nieruchomości pozostaje jeszcze jego własnością (nie ma tu mowy o jakiejś liczbie głosów, które miałyby przysługiwać deweloperowi).