Hipoteka obciążająca współwłasność
Pytanie:
"Jako współwłaściciel 1/2 w nieruchomości gruntowej zabudowanej pawilonem handlowym w maju 2001 roku wyraziłam zgodę na ustanowienie hipoteki umownej na rzecz banku, dla którego drugi współwłaściciel tej nieruchomości był wówczas stroną umowy jako kredytobiorca. Obecnie jest dłużnikiem tego banku. Pragnę nadmienić, że ustanawiając hipotekę na rzecz tego banku nie zawierałem z tym bankiem żadnej umowy poręczenia, nie poddawałem się też w żadnym oświadczeniu egzekucji, a jedynie został sporządzony akt notarialny celem ustanowienia zabezpieczenia kredytu drugiego współwłaściciela w formie właśnie hipoteki umownej na nieruchomości. Drugi właściciel nie spłacił kredytu i stał się tym samym dłużnikiem tego banku, jednakże bank do dnia dzisiejszego nie wystawił przeciwko dłużnikowi ani przeciwko mnie bankowego tytułu egzekucyjnego. Bank ten jest wpisany w hipotece tej nieruchomości jako czwarty wierzyciel hipoteczny, a przed nim ustanowiona jest też hipoteka umowna na rzecz trzech innych banków, które wcześniej udzieliły kredytu drugiemu współwłaścicielowi. Czy w takiej sytuacji bank może żądać zaspokojenia się z mojego udziału w nieruchomości wspólnej w związku z tym, iż dłużnik banku nie spłacił kredytu? Czy bank musi wcześniej uzyskać przeciwko mnie prawomocny wyrok sądowy wraz z nadaną mu klauzulą, by móc prowadzić egzekucję z mojego 1/2 udziału w tej nieruchomości? Czy bank ma obowiązek, zanim wystąpi egzekucję z mojego udziału, wcześniej egzekwować należność od dłużnika? Nadmieniam, iż od 2003 roku na wniosek innych wierzycieli banków komornik sądowy prowadzi już egzekucję z tej nieruchomości, a mimo to bank, o którym mowa, takiej egzekucji do dnia dzisiejszego nie wszczął."
Odpowiedź prawnika: Hipoteka obciążająca współwłasność
Jak wynika z pytania, hipoteką została obciążona nieruchomość jako całość. Jest to dopuszczalne i z reguły wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, gdyż w większości przypadków jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Wierzyciel ma zatem możliwość zaspokojenia się z całej nieruchomości. To, że nie poręczył Pan za dług drugiego współwłaściciela ani nie poddawał się egzekucji nie ma znaczenia, skoro – za Pańską zgodą – hipoteka obciąża całą nieruchomość. Drugi współwłaściciel jest zarówno dłużnikiem osobistym banku, co oznacza, że wierzyciel może szukać zaspokojenia w całym jego majątku, jak i dłużnikiem rzeczowym (ze stosunku hipoteki). Wyrażając zgodę na ustanowienie hipoteki, Pan stał się natomiast tylko dłużnikiem rzeczowym, co oznacza, że odpowiada Pan za dług tylko z obciążonej nieruchomości.
Hipoteka to w zasadzie jedynie środek zabezpieczenia, zatem dla skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości konieczne jest uzyskanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego (czyli tytułu egzekucyjnego, np. wyroku, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) także przeciwko współwłaścicielowi nieruchomości będącemu dłużnikiem rzeczowym (czyli przeciwko Panu), niezależnie od istnienia takiego tytułu wydanego przeciwko innemu współwłaścicielowi, będącemu zarówno dłużnikiem osobistym (ze stosunku podstawowego) jak i rzeczowym (ze stosunku hipoteki).
Ponieważ hipoteka obciąża całą nieruchomość, to wierzyciel nie będzie najpierw dochodził zaspokojenia najpierw z udziału dłużnika osobistego, a potem dopiero z udziału dłużnika tylko rzeczowego (Pana). Wierzyciel będzie dochodził zaspokojenia z całej nieruchomości.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?