Hipoteka ustawowa a przejęcie nieruchomości
Pytanie:
"Firma jest jednym z wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości dłużnika. Do pierwszej i drugiej licytacji nikt nie przystąpił. W związku z tym ponieważ firma jest jednym z wierzycieli hipotecznych (posiada hipotekę kaucyjną na nieruchomości), zamierza skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 984 kpc tj. złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości z jednoczesnym zaliczeniem wierzytelności (należność główna, odsetki, koszty) na poczet ceny i w przypadku dokonania przybicia "dopłacić" tylko pozostałą kwotę (wartość nieruchomości obliczona na podstawie art. 984 kpc przekracza wartość wierzytelności firmy wobec dłużnika). Nieruchomość obciążona jest również hipotekami na rzecz innych podmiotów, które nie chcą skorzystać z prawa przewidzianego w art. 984 kpc. Firma nie ma wiadomości czy dłużnik posiada zaległości wobec Skarbu Państwa. Na dzień dzisiejszy nie ma hipotek na rzecz Urzędu Skarbowego lub ZUS. Czy w przypadku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego w przedstawionej wyżej sprawie, nabyta przez niego nieruchomość wolna będzie od obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej (hipotek) oraz ewentualnych obciążeń (np. na rzecz Urzędu Skarbowego), które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej? "
Odpowiedź prawnika: Hipoteka ustawowa a przejęcie nieruchomości
Zgodnie z art. 984 § 1 kodeksu postępowania cywilnego jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.(wyjątek od tej zasady stanowi egzekucja z nieruchomości rolne, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - art. 982 kpc). Dla przejęcia nieruchomości powinien złożyć stosowny wniosek do sądu, w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię (wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania), chyba , że ustawa go z tego zwalnia. W wyniku tego wniosku sąd wyda postanowienia co do przybicia na rzecz przejmującego nieruchomość, po wcześniejszym wysłuchaniu wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie (art. 989 kpc). Po uprawomocnieniu się tego postanowienia sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 § 1 kc). Z kolej z chwilą uprawomocnienia się tego postanowienia wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem określonych w przepisach kpc dotyczących podziału ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1023 i następne kpc)
Paragraf 2 ustanawia jednak wyjątki od zasady wygaśnięcia tych praw. Zgodnie z tym przepisem pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
-
prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
-
służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia
Obecnie jedynym przykładem praw ciążących na nieruchomości z mocy ustawy, dla których wpis nie jest konieczny (tzw. hipoteka ustawowa), jest art. 1037 § 3 kpc wedle którego wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela. Tym samym jeśli w chwili przejęcia nieruchomości na własność przez wierzyciela hipotecznego nie została do księgi wieczystej wpisana hipoteka przymusowa z tytułu nieopłacania zobowiązań podatkowych lub składek na ubezpieczenie społeczne, wówczas należy uznać, że hipoteka taka nie powstała. Nie wyłącza to jednak wierzycieli z tych tytułów z dochodzenia zaspokojenia z sumy egzekucyjnej.
W zakresie podziału sumy uzyskanej z egzekucji proponujemy zapoznanie się z dostępnym na naszej stronie internetowej artykułem:
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?