e-prawnik.pl Porady prawne

Inwentaryzacja budynku przez zarządcę

Pytanie:

Jestem zarządcą sądowym nieruchomości, która stanowi współwłasność. Zamierzam przeprowadzić inwentaryzację całego budynku. Wśród najemców lokali użytkowych znalazły się osoby, które odmawiają wpuszczenia ekipy mającej dokonać pomiarów.Najemcy twierdzą bowiem, żebym przedstawiła im zgodę wszystkich współwłaścicieli. Nie mogę podeprzeć się ustawą o ochronie praw lokatorów, ponieważ są to lokale użytkowe.Proszę o podanie podstawy prawnej, by móc wejść do lokalu użytkowego i dokonać pomiarów.

Masz inne pytanie do prawnika?

Odpowiedź prawnika: Inwentaryzacja budynku przez zarządcę

7.8.2013

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż prawdopodobnie został Pan ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości, na podstawie art. 931 § 2 k.p.c.

art. 931 k.p.c.

§ 1. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.

§ 2. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.

(...)

Zgodnie z kolei z art. 935 § 1 k.p.c., zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Należy przy tym pamiętać, iż czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Wydaje się, iż przeprowadzenie inwentaryzacji budynku jest czynnością nie przekraczającą zwykłego zarządu. Z tego też powodu może wykonywać Pan te czynności, gdyż jest zarządcą nieruchomości. Zarządca wykonuje bowiem czynności w imieniu własnym, ale na rzecz stron postępowania – a więc współwłaścicieli nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66, PiP 1968, z. 2, s. 332 i n.).

Powyższe potwierdza również stanowisko prezentowane przez Helenę Ciepłą w Komentarzu do art. 935 Kodeksu postępowania cywilnego:

Zarządca w zasadzie bez ograniczeń może wykonywać czynności mieszczące się w pojęciu czynności zwykłego zarządu. Ma on zatem obowiązek podejmowania czynności potrzebnych do racjonalnego gospodarowania w granicach zwykłego zarządu. Ograniczeniami będą wyłącznie możliwość zaspokojenia zobowiązań z dochodów z nieruchomości oraz gospodarcze uzasadnienie czynności”.

Wyżej powołana autorka słusznie również zauważa, iż czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej (co do zasady) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Ocena charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Przykładowo do czynności zwykłego zarządu należą bieżące remonty, naprawy, zawieranie umów najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, a do czynności przekraczających zwykły zarząd zaciąganie kredytów w sumie przekraczającej potrzeby czy dokonywanie niekoniecznych zmian w substancji nieruchomości.

Zasadą jest, że zarządca sam obejmuje nieruchomość w zarząd i przystępuje do wykonywania obowiązków, a dopiero gdy dłużnik stwarza przeszkody w objęciu zarządu, wprowadzenia dokonuje komornik na polecenie sądu. Podstawą wydania postanowienia sądu polecającego komornikowi wprowadzenie zarządcy w zarząd zajętej nieruchomości jest art. 933 k.p.c.. Jeśli więc napotyka Pan trudności przy wykonywaniu praw zarządcy, może Pan skorzystać z tego przepisu.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ