Inwentaryzacja budynku przez zarządcę

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż prawdopodobnie został Pan ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości, na podstawie art. 931 § 2 k.p.c.

art. 931 k.p.c.

§ 1. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.

§ 2. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.

(...)

Zgodnie z kolei z art. 935 § 1 k.p.c., zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Należy przy tym pamiętać, iż czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Wydaje się, iż przeprowadzenie inwentaryzacji budynku jest czynnością nie przekraczającą zwykłego zarządu. Z tego też powodu może wykonywać Pan te czynności, gdyż jest zarządcą nieruchomości. Zarządca wykonuje bowiem czynności w imieniu własnym, ale na rzecz stron postępowania – a więc współwłaścicieli nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66, PiP 1968, z. 2, s. 332 i n.).

Powyższe potwierdza również stanowisko prezentowane przez Helenę Ciepłą w Komentarzu do art. 935 Kodeksu postępowania cywilnego:

„Zarządca w zasadzie bez ograniczeń może wykonywać czynności mieszczące się w pojęciu czynności zwykłego zarządu. Ma on zatem obowiązek podejmowania czynności potrzebnych do racjonalnego gospodarowania w granicach zwykłego zarządu. Ograniczeniami będą wyłącznie możliwość zaspokojenia zobowiązań z dochodów z nieruchomości oraz gospodarcze uzasadnienie czynności”.

Wyżej powołana autorka słusznie również zauważa, iż czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej (co do zasady) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Ocena charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Przykładowo do czynności zwykłego zarządu należą bieżące remonty, naprawy, zawieranie umów najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, a do czynności przekraczających zwykły zarząd zaciąganie kredytów w sumie przekraczającej potrzeby czy dokonywanie niekoniecznych zmian w substancji nieruchomości.

Zasadą jest, że zarządca sam obejmuje nieruchomość w zarząd i przystępuje do wykonywania obowiązków, a dopiero gdy dłużnik stwarza przeszkody w objęciu zarządu, wprowadzenia dokonuje komornik na polecenie sądu. Podstawą wydania postanowienia sądu polecającego komornikowi wprowadzenie zarządcy w zarząd zajętej nieruchomości jest art. 933 k.p.c.. Jeśli więc napotyka Pan trudności przy wykonywaniu praw zarządcy, może Pan skorzystać z tego przepisu.