Kaloryfer a część wspólna

Odpowiedź prawnika: Kaloryfer a część wspólna

Po pierwsze wspólnota mieszkaniowa to bynajmniej nie budynek z 1986 r., ale właściciele poszczególnych lokali znajdujących się w tym budynku.

Po drugie zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Za wskazówkę co może zostać uznane za część nieruchomości wspólnej, a nie poszczególnych lokali można uznać treść nieobowiązującego już rozporządzenia Prezydenta RP z 1934 r., gdzie za część wspólną uznano: grunt, podwórza, ogródki, fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne i mury oddzielające poszczególne wyłączone ze wspólnej własności lokale, dachy, kominy oraz wszelkie części budynku i wszelkie urządzenia, służące do użytku wszystkich właścicieli lokali lub pewnych grup właścicieli, jak strychy, piwnice, klatki schodowe, korytarze, bramy, ogólne ustępy, wspólne łazienki, pralnie, suszarnie, dźwigi, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, ogrzewania centralnego, oświetlenia itp.".

Za uznaniem instalacji grzewczych (czyli też kaloryferów) za składnik nieruchomości wspólnej opowiedział się także Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 28 sierpnia 1997 r. Sygn.: III CZP 36/97.

Jako że sformułowanie ustawy o własności lokali nie jest do końca precyzyjne, można jej treść dookreślić także w drodze uchwały wspólnoty, tak jak to zostało zrobione w tym przypadku, poprzez uznanie kaloryferów za część nieruchomości wspólnej. Taka uchwała stanowi niejako potwierdzenie stanu prawnego i poglądów nauki prawa na tą kwestię. Natomiast przyjęcie uchwały o treści odwrotnej, tzn. wykluczającej instalacje grzewcze czy ich części z nieruchomości wspólnej może budzić wątpliwości. Biorąc bowiem pod uwagę treść wskazanego wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, może ona zostać uznana za sprzeczną z prawem w wypadku zaskarżenia tej uchwały przez któregoś z właścicieli. Ponieważ jednak nie jest to wprost uregulowane w przepisach, ostateczne rozstrzygnięcie należałoby tu do sądu rozpoznającego taką sprawę (tu przedstawiamy jedynie jeden z możliwych poglądów).    

Koszty naprawy, konserwacji, bądź wymiany elementów składających się na część wspólną zobowiązani są ponosić wszyscy współwłaściciele (art. 12 ust. 2  powyższej ustawy). Stąd też wszyscy właściciele lokali są zobowiązani do pokrycie kosztów wymiany/modernizacji kaloryferów, nawet jeśli dotyczy to tylko niektórych lokali. Możliwe jednak jest także postanowienie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, iż osoby, które już wcześniej dokonały modernizacji ogrzewania nie są zobowiązane do partycypacji w kosztach tej modernizacji w mieszkaniach pozostałych właścicieli. Uchwała taka jednak musiałaby zostać przyjęta przez większość właścicieli lokali.