Kolejność zaspokajania z dwóch hipotek

Odpowiedź prawnika: Kolejność zaspokajania z dwóch hipotek

W opisanym przypadku doszło do sytuacji, gdy nieruchomość lokalowa (de facto prawo do niej) zostało obciążone dwiema hipotekami. Jest to oczywiście sytuacja dopuszczalna w świetle prawa. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, iż co do zasady zaspokojenie wierzytelności powoduje, iż hipoteka wygasa, czyli gdyby oba długi zostały spłacone, obie hipoteki wygasłyby. Jednak w takich okolicznościach należy odwołać się do zasad wynikających z przepisów ogólnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jej artykułem 12 o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych (hipoteka jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym) wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. 

Prawo wcześniej wpisane ma wyższe, a prawo później wpisane niższe pierwszeństwo. Poza tym w tym zakresie należy zastosować przepisy artykułów 1025 i 1026 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z artykułem 1025 z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1. koszty egzekucyjne,

2. należności alimentacyjne,

3. należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika,

4. należności wynikające z wierzytelności zabezpieczonych hipoteką morską,

5. należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru,

6. należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej,

7. należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej,

8. należności zabezpieczone prawem zastawu lub które korzystały z ustawowego pierwszeństwa niewymienionego w kolejnościach wcześniejszych,

9. należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,

10. inne należności. 

Po zaspokojeniu wszystkich należności ulegają zaspokojeniu kary pieniężne oraz grzywny sądowe i administracyjne.

W równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania. Jednakże z pierwszeństwa równego z należnościami czwartej, piątej i ósmej kategorii korzystają odsetki tylko za ostatnie dwa lata przed przysądzeniem własności, a koszty postępowania w wysokości nie przekraczającej dziesiątej części kapitału. Pozostałe odsetki i koszty zaspokaja się w kategorii dziesiątej. To samo dotyczy świadczeń należnych dożywotnikowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie.

Artykuł 1026 dotyczy sytuacji, gdy suma objęta podziałem nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw tej samej kategorii. Wtedy należności zaliczone w artykule poprzedzającym do kategorii czwartej, piątej i ósmej będą zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, inne zaś należności - stosunkowo do wysokości każdej z nich. Jak zatem wynika z samego brzmienia tego przepisu reguluje sposób podziału między należnościami tej samej kategorii, jeżeli suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich należności i praw tej samej kategorii. W takiej sytuacji dokonuje się proporcjonalnego podziału wszystkich należności objętych daną kategorią, z pierwszeństwem należności wcześniejszej kategorii. Wyjątkiem od zasady proporcjonalnego (stosunkowego) podziału należności poszczególnych kategorii, z pierwszeństwem należności kategorii wcześniejszej, są należności wymienione w pkt 6 § 1 art. 1025 kpc (czyli chodzi o ustanowienie tego wyjątku w stosunku do należności wierzycieli hipotecznych, zastawników i innych wierzycieli z nimi zrównanych). Podkreślić należy jednak, że ów wyjątek dotyczący należności z pkt 6 § 1 art. 1025 kpc, stanowi odstępstwo od stosunkowego (proporcjonalnego) podziału należności w ramach danej kategorii. W kategorii szóstej zatem następuje zaspokojenie w kolejności odpowiadającej pierwszeństwu między poszczególnymi wierzytelnościami, czyli zasada proporcjonalności ustępuje zasadzie pierwszeństwa.

Sytuacja, w której suma przypadająca do podziału nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich należności danej kategorii nie jest rzadka. W takim wypadku zalicza się w pierwszej kolejności dla wierzyciela sumę na pokrycie kosztów postępowania, następnie na odsetki, a w końcu na należność dłużną. Pamiętać także należy, iż zabezpieczone hipotecznie wierzytelności banków z tytułu udzielonych kredytów są zaspokajane przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji stosunkowo do wysokości każdej należności.