Koszty uzyskania przychodu z najmu mieszkania

Na wstępie należy zwrócić uwagę na okoliczność, iż pojęcie “mieszkania” nie jest terminem prawniczym i w potocznym rozumieniu można pod nim rozumieć zarówno lokal mieszkalny stanowiący odrębny przedmiot własności, jak też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Różnice pomiędzy tymi instytucjami nie uwidaczniają się jednak na poziomie ogólnych zasad, zatem prawne rozróżnienie będzie niżej wprowadzane jedynie w miarę potrzeby a wyjaśnienie zagadnienia odnosić się będzie odpowiednio do obu konstrukcji.

Wydatki związane z ubezpieczeniem mieszkania należy uznać za koszt uzyskania przychodu z najmu, chociaż związek między wydatkiem a przychodem nie musi się wydawać na pierwszy rzut oka oczywisty. Jednakże najem stanowi odrębne źródło przychodów, a koszty ubezpieczenia są ściśle związane z uzyskiwanym przychodem, gdyż kosztami uzyskania przychodów są również wszelkie wydatki związane z zachowaniem i zabezpieczeniem źródła przychodów (por. wyrok NSA z12 maja 1999 r., I SA/Wr 482/97). Związek między wydatkami na ubezpieczenie przedmiotu najmu a przychodem z najmu sprowadza się do zmniejszenia ryzyka i nie powinien być przez organy podatkowe kwestionowany.

Odnośnie dokumentowania wydatków, przepisy prawa nie przewidują tutaj żadnych szczególnych wymogów, co oczywiście w żaden sposób nie zmienia wymogu udokumentowania kosztów. Należy pamiętać, że kosztami uzyskania przychodów muszą być wydatki faktycznie przez podatnika poniesione i przede wszystkim ta właśnie okoliczność powinna być wykazana. Polisa, choć stanowi tutaj dowód o kluczowym znaczeniu, jest dokumentem potwierdzającym zawarcie umowy ubezpieczenia (art. 809 k.c.), ale jej treść bezpośrednio nie potwierdza poniesienia wydatków. Nie można wykluczyć, że organ podatkowy może na tym gruncie kwestionować dowód z polisy (choć wydaje się to wątpliwe). Z ostrożności warto mieć dokument potwierdzający wydatkowanie określonych kwot.

Mieszkanie oddane w najem co do zasady podlega amortyzacji. Jednakże należy podkreślić, że odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu jedynie wówczas, gdy są dokonywane zgodnie z nader skomplikowanymi zasadami określonymi w art. 22a – 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updof).

Wysokość odpisów amortyzacyjnych będzie uzależniona przede wszystkim od wartości początkowej oraz przyjętej metody amortyzacji. Dla mieszkań zastosowanie znajduje podstawowa – liniowa metoda amortyzacji, zgodnie z którą odpisów dokonuje się w jednakowej wysokości przy zastosowaniu określonych przepisami procentowych stawek od wartości początkowej.

W przypadku wynajmowanego mieszkania wartość początkową można ustalić zarówno zgodnie z zasadami ogólnymi (cena nabycia/koszty wytworzenia/wartość rynkowa – zdefiniowane w art. 22g updof) jak też można się posługiwać metodą uproszczoną, zgodnie z którą wartością początkową jest iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej przez właściciela powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł (art. 22g ust. 10 updof).

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki 2,5%, a jeżeli podatnik użył dla obliczania wartości początkowej metody uproszczonej, roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5% (art. 22m ust. 4 updof).

Zgodnie z wykazem stawek amortyzacyjnych (załącznik nr 1 do updof), roczna stawka amortyzacyjna dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%.