Książka i zarządca obiektu budowlanego

Pytanie klienta:

""Z umowy na wykonywanie usług wynika obowiązek prowadzenia książki obiektu przez wykonawcę, który dzierżawi od zlecającego obiekt budowlany. Czy dzierżawca i wykonawca usługi ma uprawnienia do prowadzenia książki obiektu budowlanego? Czy pojęcie zarządcy obiektu budowlanego, o którym mówi się w prawie budowlanym, jest tożsame z zarządcą nieruchomości, o którym mówi się w ustawie o gospodarce nieruchomościami?""

Odpowiedź prawnika:

Stosownie do art. 64 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Przepisy nie wspominają o dzierżawcy. Jednakże wpisów w książce dokonywać może właściciel lub zarządca obiektu albo osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę (§ 6 ust. 3 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego, Dz.U. 2003 Nr 120, poz. 1134). Formalnie zatem książkę ma prowadzić właściciel/zarządca (i to on jest za to odpowiedzialny), ale dokonywanie wpisów może zlecić upoważnionej osobie, w tym i wykonawcy usługi/dzierżawcy obiektu, gdyż przepisy nie zawierają w tej materii ograniczeń.

Pojęcie zarządcy, które występuje w prawie budowlanym, w zasadzie pokrywa się z pojęciem zarządcy nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże pewne problemy występują w przypadku własności lokali. Tu zarządca (zarząd) to nie zawsze „licencjonowany zarządca”, gdyż można – na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali - powierzyć zarząd np. jednemu albo kilku współwłaścicielom, którzy licencji nie mają (i w tym wypadku mieć nie muszą). Art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali stanowi, iż zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. W związku z tym należałoby uznać, że tu książkę budowlaną powinien prowadzić ów zarządca (zarząd), mimo iż nie jest „zarządcą” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.