Lokal użytkowy
Pytanie:
"Jestem właścicielem budynku wybudowanego w 1937 r. W planach budynku na parterze jest lokal handlowy pozostałe są lokalami mieszkalnymi. Budynek od 1945 r. znajdował się w dyspozycji urzędu miejskiego (w mieście obowiązywał szczególny tryb najmu tzn. właściciel nie miał prawa dysponować lokalami robił to za niego wydział lokalowy urzędu miejskiego) w chwili obecnej w budynku mieszka jeszcze jeden lokator z decyzją administracyjna o przydziale lokalu. Lokale odzyskane podobnie jak budynek wymagają remontu. Z uwagi na szczupłość środków finansowych musi być to wykonywane sukcesywnie w dłuższym okresie czasu i stąd problem z różnymi instytucjami. Jeśli właściciel budynku, w którym jest 5 lokali mieszkalnych i jeden użytkowy jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej, nie jest płatnikiem VAT, to czy dla celów np. przyznania taryfy opłat za energię elektryczną, podatku od nieruchomości wystarcza jego oświadczenie o sposobie użytkowania lokalu. Kto może o budynku i jego lokalach wydać zaświadczenie, że są mieszkalne? Kiedy lokal jest w świetle prawa budowlanego mieszkalny, a kiedy użytkowy? Kto to stwierdza i na podstawie jakich dokumentów i za jaką opłatą? "
Odpowiedź prawnika: Lokal użytkowy
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Już z powyższego wynika, iż właściciel nie może sobie pozwolić na dowolność w określeniu sposobu użytkowania lokalu. Spełnienie wymagań, zgodnie z którymi lokal stanowi lokal mieszkalny, bądź inny lokal, np. użytkowy musi zostać stwierdzone przez właściwy organ administracyjny. W tym przypadku jest nim starosta, który o sposobie użytkowania stwierdza w formie zaświadczenia. Proszę pamiętać, iż zgodnie z panującym w doktrynie poglądem lokal mieszkalny nie traci takiego charakteru z tego powodu, że jego część, np. jedna izba, zostanie przeznaczona na wykonywanie zawodu przez właściciela lub osobę z nim zamieszkałą. Według w/w ustawy wyodrębnieniu podlegają także lokale „o innym przeznaczeniu” niż lokale mieszkalne. Do innych lokali należą:
-
lokale użytkowe w ścisłym znaczeniu, tj. przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej (lokale produkcyjne, handlowe, usługowe, magazyny),
-
lokale użytkowe szczególnego rodzaju przeznaczone np. na cele biurowe, na prowadzenie działalności społecznej, na cele sportowe,
-
lokale rekreacyjne.
Nie ma oczywiście przeszkód, aby przeznaczenie lokalu ulegało zmianom, lecz wymaga to pozwolenia właściwego organu administracyjnego. Zmiana dokonana bez takiego pozwolenia jest zmianą nielegalną. Fakt, iż ustawa narzuca konieczność uzyskania zaświadczenia od starosty o sposobie użytkowania lokalu ma także takie znaczenie, iż takim zaświadczeniem właściciel legitymuje się przed innymi organami (np. notariuszem, czy też sądem, a co za tym idzie, także przed organami podatkowymi i wszelkimi innymi instytucjami).
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?