Pytanie klienta:
""Wypowiedziałam umowę człowiekowi któremu wynajmuję mieszkanie. Dałam mu do podpisania nową umowę na której widnieje podwyższony czynsz. Niestety lokator, ani nie chce podpisać nowej umowy, ani nie chce się wyprowadzić. Co moge w takiej sytuacji zrobić? ""
Odpowiedź prawnika:
Niniejsza opinia prawna została wydana na podstawie przepisów:
- ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity - Dz.U.2014.150),
- ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jednolity - Dz.U.2014.121) - ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity - Dz.U.2014.101),
- ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity - Dz.U.2014.1025), oraz poglądów orzecznictwa i doktryny w zakresie istotnym dla treści opinii.
Ocena prawna Pani sytuacji zależy od charakteru wynajętego lokalu. Jeśli bowiem jest to lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, zastosowanie w tym przypadku znajdą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, jeśli zaś mamy do czynienia z innym lokalem użytkowym – przepisy kodeksu cywilnego.
Omawiając pierwszy przypadek należy wskazać, iż zasady podwyższania czynszu reguluje art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym:
Art. 8a. 1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk. 4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.
4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.
4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. 6. (uchylony).
6a. W przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;
3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia,obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
7. (uchylony).
8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (art. 9 ust. 1b).
Po pierwsze zatem, podwyżka musi być uzasadniona w myśl tego przepisu. Po drugie, zachowany musi być co najmniej 3 miesięczny termin wypowiedzenia, co oznacza, iż składając (na piśmie) wypowiedzenie w dniu 30 marca mogła Pani podwyższyć czynsz najwcześniej od 1 lipca, a zatem dokonane wypowiedzenie czynszu jest nieskuteczne. W razie skutecznego dokonania wypowiedzenia, stosunek najmu uległby rozwiązaniu (z upływem okresu wypowiedzenia), gdyby lokator w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówił na piśmie przyjęcia podwyżki. Gdyby tego nie dokonał, umowa obowiązywałaby dalej, a Pani nie mogłaby rozwiązać stosunku najmu, lecz jedynie pozwać najemcę o zaległe zapłaty (gdyby następnie nie uiszczał czynszu w podwyższonej wysokości).
W przypadku zaś innego lokalu użytkowego, kwestię najmu regulują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 6851 ww. ustawy, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten nie wskazuje konsekwencji braku zgody najemcy na podwyżkę czynszu. W doktrynie wskazuje się jednak, iż „w związku (…) z tym, że oznaczenie czynszu jest elementem przedmiotowo istotnym umowy najmu, brak akceptacji przez najemcę zmiany czynszu w tym wypadku oznacza, że umowa najmu rozwiąże się (wygaśnie) po upływie miesięcznego okresu wypowiedzenia” (Kozieł G. [w:] Kidyba A. (red.), Gawlik Z., Janiak A.,Kopaczyńska-Pieczniak K., Kozieł G., Niezbecka E., Sokołowski T., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, LEX, 2014, komentarz do art. 6851 ). Podobnie Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. (V ACa 163/13, LEX nr 1322481) wskazał, iż „wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, tym samym element ten wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli więc najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu. Najem wygasa, gdy zostanie wypowiedziany jeden z jej istotnych elementów”.
Brak zgody najemcy na podwyżkę powoduje wygaśnięcie najmu z upływem terminu wypowiedzenia czynszu. Nie może Pani wypowiedzieć umowy najmu z powodu braku zgody na podwyżkę (ponieważ przy najmie zawartym na czas oznaczony przyczyny wypowiedzenia muszą być określone w umowie), ale najem wygaśnie bez wypowiedzenia z dniem 1 maja.
Jeśli najemca nie będzie chciał się wyprowadzić, niezbędne będzie złożenie pozwu o eksmisję. Radzimy jednak uzyskać stanowisko najemcy co do podwyżki czynszu na piśmie. Gdyby bowiem złożyli Państwo pozew do sądu, a najemca w toku postępowania wskazał, że zgodził się na podwyżkę, przegraliby Państwo proces, bowiem najem w takim wypadku nie wygaśnie. Oświadczenie najemcy na piśmie, chociaż nie jest konieczne dla wygaśnięcia najmu, będzie mieć kluczowe znaczenie dowodowe. Dowodem będzie oczywiście również fakt nieuiszczania przez najemcę od maja czynszu w podwyższonej wysokości, zawsze istnieje jednak ryzyko, iż najemca będzie się tłumaczył, iż np. wyrażał zgodę na podwyżkę, a jedynie miał przejściowe problemy finansowe. Powinni Państwo również poinformować najemcę, iż wskutek braku jego zgody na podwyżkę czynszu umowa wygasa 1 maja i wezwać go do opuszczenia lokalu, wyznaczając w tym celu termin (możliwy do zrealizowania celem opróżnienia lokalu ze wszystkich sprzętów itp.). Jeśli kroki te okażą się nieskuteczne, powinni wnieść Państwo pozew o eksmisję do sądu.
Pozew zgodnie z ogólnymi zasadami określonymi w kodeksie postępowania cywilnego powinien odpowiadać następującym wymogom:
Art. 187. § 1. Pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto zawierać:
1) dokładnie określone żądanie, a w sprawach o prawa majątkowe także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, chyba że przedmiotem sprawy jest oznaczona kwota pieniężna;
2) przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu.
§ 2. Pozew może zawierać wnioski o zabezpieczenie powództwa, nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności i przeprowadzenie rozprawy w nieobecności powoda oraz wnioski służące do przygotowania rozprawy, a w szczególności wnioski o:
1) wezwanie na rozprawę wskazanych przez powoda świadków i biegłych;
2) dokonanie oględzin;
3) polecenie pozwanemu dostarczenia na rozprawę dokumentu będącego w jego posiadaniu, a potrzebnego do przeprowadzenia dowodu, lub przedmiotu oględzin;
4) zażądanie na rozprawę dowodów znajdujących się w sądach, urzędach lub u osób trzecich.
Art. 126. § 1. Każde pismo procesowe powinno zawierać:
1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
2) oznaczenie rodzaju pisma;
3) osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych okoliczności;
4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
5) wymienienie załączników.
§ 2. Gdy pismo procesowe jest pierwszym pismem w sprawie, powinno ponadto zawierać oznaczenie przedmiotu sporu oraz:
1) oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników,
2) numer Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) lub numer identyfikacji podatkowej (NIP) powoda będącego osobą fizyczną, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania lub posiada go nie mając takiego obowiązku lub
3) numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w przypadku jego braku - numer w innym właściwym rejestrze, ewidencji lub NIP powoda niebędącego osobą fizyczną, który nie ma obowiązku wpisu we właściwym rejestrze lub ewidencji, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania.
§ 21. Dalsze pisma procesowe, poza elementami określonymi w § 1, powinny zawierać sygnaturę akt.
§ 3. Do pisma należy dołączyć pełnomocnictwo, jeżeli pismo wnosi pełnomocnik, który przedtem nie złożył pełnomocnictwa.
§ 31. Przepisu § 3 nie stosuje się do pism wnoszonych w elektronicznym postępowaniu upominawczym.
§ 4. Za stronę, która nie może się podpisać, podpisuje pismo osoba przez nią upoważniona, z wymienieniem przyczyny, dla której strona sama się nie podpisała.
§ 5. Pismo procesowe wniesione drogą elektroniczną powinno być opatrzone podpisem elektronicznym w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 18 września 2001 r. o podpisie elektronicznym (Dz. U. z 2013 r. poz. 262).
§ 6. Minister Sprawiedliwości w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw informatyzacji określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowe wymagania dotyczące trybu zakładania konta w systemie teleinformatycznym służącym do prowadzenia elektronicznego postępowania upominawczego oraz sposobu posługiwania się podpisem elektronicznym w tym postępowaniu, mając na względzie sprawność postępowania, dostępność drogi elektronicznej dla stron postępowania oraz ochronę praw stron postępowania, przy uwzględnieniu możliwości składania jednorazowo wielu pozwów
Art. 1261 . § 1. W każdym piśmie należy podać wartość przedmiotu sporu lub wartość przedmiotu zaskarżenia, jeżeli od tej wartości zależy właściwość rzeczowa sądu, wysokość opłaty lub dopuszczalność środka odwoławczego, a przedmiotem sprawy nie jest oznaczona kwota pieniężna.
§ 2. Pisma dotyczące części przedmiotu sporu lub zaskarżenia podlegają opłacie tylko w stosunku do wartości tej części.
§ 3. Wartości przedmiotu sporu lub zaskarżenia podaje się w złotych, zaokrąglając w górę do pełnego złotego.
Art. 128. § 1. Do pisma procesowego należy dołączyć jego odpisy i odpisy załączników dla doręczenia ich uczestniczącym w sprawie osobom, a ponadto, jeżeli w sądzie nie złożono załączników w oryginale, po jednym odpisie każdego załącznika do akt sądowych.
§ 2. W elektronicznym postępowaniu upominawczym przepisu § 1 nie stosuje się.
Pozew należy złożyć do sądu właściwego – co do zasady właściwy jest sąd miejsca zamieszkania pozwanego (art. 27 kodeksu postępowania cywilnego), jednak zgodnie z art. 38. § 1. k.p.c. powództwo o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Powództwo o eksmisję jest powództwem o opróżnienie i wydanie lokalu, a więc powództwem windykacyjnym opartym na art. 222 § 1 kodeksu cywilnego („właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”). Naszym zdaniem zatem, jeśli lokal stanowi odrębną nieruchomość, powództwo należy wytoczyć przed sąd miejsca jej położenia. Od pozwu należy uiścić opłatę w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, którą w sprawach o wydanie przedmiotu najmu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony - suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok. W doktrynie wskazano, iż „w przypadku roszczenia o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy art. 23 będzie miał zastosowanie, jeżeli to żądanie jednocześnie będzie związane ze sporem co do istnienia lub dalszego trwania tych umów (zob. M. Lisiewski (w:) Kodeks postępowania cywilnego..., t. 1, red. Z. Resich, W. Siedlecki, s. 112 oraz podobnie M. Jędrzejewska (w:) Kodeks postępowania cywilnego..., t. 1, red. T. Ereciński, s. 146, której zdaniem art. 23 ma zastosowanie jeżeli żądanie związane jest z istnieniem umowy najmu lub dzierżawy, jest więc skutkiem decyzji dotyczącej istnienia samego prawa). Jeżeli natomiast sporu co do istnienia samego prawa nie będzie, bądź gdy żądanie wydania albo odebrania przedmiotów wiązać się będzie z innymi umowami (np. umową użyczenia) albo odnosić się będzie do rzeczy posiadanych bez tytułu prawnego, wówczas określenie wartości przedmiotu sporu nastąpi: w przypadku ruchomości na podstawie wartości rzeczy, zgodnie z art. 19 § 2 i na podstawie art. 232 ” (Dolecki H. (red.), Wiśniewski T. (red.), Gromska-Szuster I., Jakubecki A., Klimkowicz J., Knoppek K., Misiurek G., Pogonowski P., Zembrzuski T., Żyznowski T., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Artykuły 1-366., LEX, 2013, komentarz do art. 23). Zgodnie zaś z art. 232 kodeksu cywilnego, w sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa wartość przedmiotu sporu oblicza się przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości. W pozwie należy powołać wszelkie dowody przydatne dla wykazania istnienia i wysokości roszczenia, pod rygorem pominięcia późniejszych dowodów przez sąd jako spóźnionych. W razie wskazania świadków, należy podać ich adresy, aby mogli zostać wezwani przez sąd na rozprawę.