Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Brak ustawowych ograniczeń wysokości zadatku
Informacja, którą otrzymał Pan/Pani, nie jest prawidłowa. Wysokość zadatku została pozostawiona do uzgodnienia stronom stosunku prawnego. Nigdzie w przepisach prawa nie określono, jakiej procentowo części kwoty całkowitej świadczenia ma odpowiadać zadatek.
W Kodeksie cywilnym nie ma żadnych ograniczeń dotyczących wysokości zadatku w relacji do wartości głównego świadczenia umownego.
Praktyka a przepisy prawa
W praktyce rzeczywiście przyjęło się, że zadatek stanowi niewielki ułamek świadczenia pieniężnego (najczęściej 10-35% wartości transakcji), ale nie jest to regułą prawną, lecz jedynie zwyczajem handlowym.
Praktyka rynkowa
Zadatek zwykle wynosi 10-35% wartości transakcji
Przepisy prawa
Brak jakichkolwiek ograniczeń procentowych w Kodeksie cywilnym
Orzecznictwo Sądu Najwyższego
W tym miejscu warto przytoczyć kluczowe orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2002 r. (sygn. IV CKN 672/00), w którym sędziowie jednoznacznie orzekli, że w ramach swobody umów dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia.
Ważne: Sama okoliczność przyjęcia kwoty zadatku w znacznej wysokości lub nawet o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia nie upoważnia do wniosku, że jest to zaliczka na poczet wynagrodzenia, a nie zadatek.
Zasada swobody umów
Właśnie regułami swobody umów ujętych w art. 353(1) Kodeksu cywilnego powinny się kierować strony ustalając wysokość zadatku. Ustawodawca postanowił, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwia się właściwościom (naturze) stosunku, ustawie bądź zasadom współżycia społecznego.
Niemożliwość przekształcenia zadatku w zaliczkę
W związku z powyższym nie ma takiej możliwości, żeby "nadwyżka" zadatku ponad określoną część całkowitej wysokości świadczenia przekształciła się w zaliczkę. Różnica między zadatkiem a zaliczką sprowadza się do funkcji jakie pełnią one w obrocie prawnym:
Zadatek
Stanowi pewnego rodzaju odszkodowanie na wypadek niewywiązania się przez drugą stronę z zawartej umowy. Może być zatrzymany (jeśli to strona dająca go nie wywiązała się z umowy) lub powstaje roszczenie o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej (jeśli umowa nie zostanie wykonana przez stronę, która otrzymała zadatek).
Zaliczka
Podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy (jako świadczenie nienależne) pod warunkiem, że nie została przez strony zastrzeżona jako zadatek.
Ograniczenia w praktyce orzeczniczej
Należy jednak pamiętać, że chociaż przepisy nie określają maksymalnej wysokości zadatku, nadmierna wysokość zadatku może zostać uznana przez sąd za nadużycie prawa lub czynność sprzeczną z naturą stosunku zobowiązaniowego. W orzecznictwie przyjmuje się, że zadatek nie może równać się lub przewyższać wartości całego świadczenia, gdyż wówczas traci swój charakter prawny.
Uwaga prawna: Zadatek ustalony w nadmiernej wysokości może zostać uznany za nieważny jako przejaw obejścia prawa zgodnie z art. 58 Kodeksu cywilnego.
Aktualne przepisy w 2025 roku
Stan prawny dotyczący zadatku pozostaje niezmieniony. Art. 394 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym w 2025 roku nadal reguluje skutki zadatku w następujący sposób:
§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Praktyczne wskazówki
Zalecenie: Przy ustalaniu wysokości zadatku warto kierować się rozsądkiem i praktyką rynkową (10-35% wartości transakcji), ale pamiętać, że prawnie możliwe jest zastrzeżenie wyższego zadatku, o ile nie narusza to zasad współżycia społecznego.
W umowie warto jednoznacznie określić, czy wpłacana kwota ma charakter zadatku czy zaliczki, oraz jakie są konsekwencje niewykonania umowy przez każdą ze stron.