Maksymalna wysokość zadatku

Pytanie:

"Ktoś powiedział mi, że kwota zadatku w umowie przedwstępnej sprzedaży nie może w ujęciu procentowym przekraczać pewnej (jakiej) części kwoty całkowitej na jaką umowa opiewa. I że jeśli przekracza, to ta nazwijmy nadwyżka już nie jest zadatkiem, a zaliczką która podlega zwrotowi nawet wówczas, gdy to dający zadatek odstąpił od umowy ze swojej winy. Czy to prawda?"

Odpowiedź prawnika: Maksymalna wysokość zadatku

Wysokość zadatku została pozostawiona do uzgodnienia stronom stosunku prawnego. Nigdzie nie jest powiedziane, jakiej określonej procentowo części kwoty całkowitej świadczenia ma odpowiadać zadatek.

Istotnie w praktyce przyjęło się, że zadatek stanowi niewielki ułamek (najczęściej 10% wartości transakcji) świadczenia pieniężnego, ale nie jest to regułą.

W tym miejscu warto przytoczyć orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2002 r. (sygn. IV CKN 672/00), w którym sędziowie orzekli, że w ramach swobody umów dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia. Właśnie regułami swobody umów ujętych w art. 353¹ kodeksu cywilnego powinny się kierować strony ustalając wysokość zadatku. Ustawodawca postanowił, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwia się właściwościom (naturze) stosunku, ustawie bądź zasadom współżycia społecznego.

W związku z powyższym nie ma takiej możliwości, żeby „nadwyżka” zadatku ponad określoną część całkowitej wysokości świadczenia przekształciła się w zaliczkę. Różnica między zadatkiem a zaliczką sprowadza się do funkcji jakie pełnią one w obrocie prawnym. Zadatek będzie stanowił pewnego rodzaju odszkodowanie na wypadek nie wywiązania się przez drugą stronę z zawartej umowy, ale tylko wtedy gdy strony inaczej nie postanowiły. W takim przypadku zadatek będzie mógł być zatrzymany (jeśli to strona dająca go wręczyła), bądź powstanie roszczenie o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek (jeśli umowa nie zostanie wykonana przez stronę, która otrzymała zadatek). Natomiast zaliczka podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy (jako świadczenie nienależne) pod warunkiem, że nie została przez strony zastrzeżona jako zadatek.


Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Alicja Kuklewska 2018-07-26 15:43:40

    Witam Bardzo proszę o odpowiedz w kwestii zadatku. Mieszkanie w kredycie , kwota do spłacenia kredytu 518 tys. Mieszkanie do sprzedazy za 635 tys. Kupujący chce spłacić kredyt po umowie przedwstępnej, a pozostałą kwotę na konto właściciela w wysokości 8-9 tys. co miesiąc przez czas do roku. Zatrzymuję kwotę około 30tys którą spłaca po umowie przeniesienia własności. Pytanie w przypadku gdy np. coś się wydarzy jednej ze stron i trzeba zwrócić zadatek to jest to kwota 518 tys.czy jak inni interpretują jest maksymalna kwota zadatku ustalona w prawie Bardzo proszę o odpowiedz. Pozdrawiam serdecznie Alicja Kuklewska


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika