Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Ważne: Zmiany przepisów od 2020 roku
Od 1 stycznia 2020 roku zmieniły się przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych. Mała wspólnota to obecnie maksymalnie 3 lokale (wcześniej było to 7 lokali). Wspólnota składająca się z 5 lokali jest obecnie uznawana za dużą wspólnotę mieszkaniową, która wymaga powołania zarządu.
Aktualna sytuacja prawna Państwa wspólnoty
W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową składającą się z 5 lokali wyodrębnionych. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Natomiast zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
W Państwa przypadku (5 lokali) mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową, która zgodnie z obowiązującymi przepisami powinna mieć powołany zarząd. Jeżeli zarząd nie został jeszcze powołany, właściciele lokali powinni niezwłocznie podjąć uchwałę o jego wyborze.
Charakter prawny przyłączenia instalacji gazowej
Doprowadzenie instalacji gazowej do budynku mieszkalnego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest to bowiem czynność służąca jedynie bieżącemu utrzymaniu nieruchomości, lecz inwestycja wpływająca na jej wartość i funkcjonalność, która zmienia sposób korzystania z budynku.
Dwie możliwe ścieżki postępowania
Ścieżka 1: Procedura w ramach dużej wspólnoty mieszkaniowej
Jeżeli wspólnota ma powołany zarząd:
Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w tej sprawie. Uchwała jest podejmowana większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
W przypadku gdy nie można uzyskać wymaganej większości, zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali.
Ścieżka 2: Procedura na podstawie przepisów o współwłasności
Jeżeli wspólnota nie ma zarządu (lub stosuje się przepisy KC):
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Procedura sądowa - krok po kroku
Krok 1: Przygotowanie wniosku
Współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów (w Państwa przypadku wystarczy zgoda 3 z 5 rodzin, każda po 1/5 udziału) mogą złożyć wniosek do sądu o udzielenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd.
Krok 2: Właściwość sądu
Wniosek należy skierować do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jest to postępowanie nieprocesowe prowadzone przez wydział cywilny sądu rejonowego.
Krok 3: Opłata sądowa
Wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 100 złotych. Opłatę można uiścić:
- w formie znaków sądowych (do nabycia w kasie sądu)
- przelewem na rachunek bankowy sądu
Krok 4: Uzasadnienie wniosku
We wniosku należy dokładnie opisać:
- planowaną inwestycję (przyłączenie gazu)
- cel zamierzonej czynności
- korzyści płynące z realizacji inwestycji
- brak zgody jednego ze współwłaścicieli
- fakt, że wnioskodawcy posiadają łącznie co najmniej połowę udziałów
Do wniosku warto dołączyć projekt techniczny przyłącza oraz kosztorys inwestycji.
Krok 5: Rozpoznanie sprawy przez sąd
Sąd rozpatrzy wniosek, biorąc pod uwagę:
- cel zamierzonej czynności
- interesy wszystkich współwłaścicieli (w tym tego, który nie wyraża zgody)
- zasadność i celowość inwestycji
- proporcjonalność kosztów do korzyści
Czas oczekiwania na orzeczenie
Termin rozstrzygnięcia sprawy nie jest określony w przepisach i zależy od:
- indywidualnych cech danej sprawy
- obciążenia pracą danego sądu
- konieczności przeprowadzenia dowodów
- złożoności argumentacji stron
W praktyce postępowania nieprocesowe w tego typu sprawach są zazwyczaj rozpoznawane w ciągu kilku miesięcy. Sprawy stosunkowo proste mogą zostać rozstrzygnięte nawet w terminie 2-3 miesięcy, bardziej skomplikowane mogą trwać 6-12 miesięcy.
Zalecenia praktyczne
Przed złożeniem wniosku do sądu warto:
- Podjąć rozmowy polubowne - spróbować ustalić powody odmowy zgody przez jednego ze współwłaścicieli i ewentualnie znaleźć kompromis
- Zwołać zebranie właścicieli - oficjalnie przedstawić projekt i podjąć próbę głosowania
- Powołać zarząd - jeśli wspólnota jeszcze go nie ma, co jest wymagane przy 5 lokalach
- Zgromadzić dokumentację - projekt techniczny, kosztorys, oferty firm instalacyjnych
- Zasięgnąć pomocy prawnej - w celu prawidłowego przygotowania wniosku do sądu
Argumenty przemawiające za przyznaniem zgody przez sąd
Sąd zazwyczaj przychyla się do wniosku o zgodę na doprowadzenie gazu, gdy:
- Inwestycja służy poprawie warunków życia mieszkańców
- Zwiększa wartość nieruchomości
- Jest zgodna z nowoczesnym standardem wyposażenia budynków
- Koszty są proporcjonalne do korzyści
- Sprzeciw jest nieuzasadniony lub podyktowany wyłącznie osobistą niechęcią
- Większość właścicieli popiera inwestycję