Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca

Odpowiedź prawnika: Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca

W stanie faktycznym mamy do czynienia ze zbiegiem szeregu różnych przepisów prawnych. W stosunku do nieruchomości którą Pani nabyła w wyniku spadkobrania i darowizny, będziemy stosowali przepisy prawa polskiego (mimo ze Pani obecnie przebywa za granica i pozostaje w związku małżeńskim z obcokrajowcem). Wynika to jasno z ustawy prawo prywatne międzynarodowe (art.24). Przepis ten ma charakter normy ogólnej, znajduje zatem zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, w tym również do ustanowienia współwłasności. Kodeks rodzinny i opiekuńczy w dziale „małżeńskie ustroje majątkowe” wprowadził zasadę, że z chwilą zawarcia związku małżeńskiego mamy do czynienia z ustawową wspólnością majtkową małżonków. Jeśli zawarli państwo majątkową umowę małżeńską, obowiązywał będzie Państwa ustrój majątkowy wprowadzony w tej umowie. Art. 33 pkt.2 KRO wyraźnie wspomina, że przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, nie wchodzą do majątku wspólnego, lecz stanowią majątek osobisty danej osoby, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Równocześnie nie jest wykluczona możliwość dokonywania w czasie trwania wspólności ustawowej w drodze czynności prawnej między małżonkami przesunięć majątkowych między ich majątkami osobistymi a majątkiem wspólnym i odwrotnie. Tak wiec np. w drodze darowizny może Pani uczynić swojego męża współwłaścicielem danej nieruchomości. Z opisu stanu faktycznego wynika że mąż jest cudzoziemcem - obywatelem Republiki Federalnej Niemiec. Wobec czego będzie on podlegał ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jeśli nie spełni warunków przewidzianych w ustawie dla nabycia nieruchomości, będzie musiał uzyskać zezwolenie ministra MSWiA.

Po dokonaniu czynności prawnej przenoszącej udział we własności na małżonka, jak również po uzyskaniu właściwych pozwoleń (o ile będą one wymagane), Pani mąż może wystąpić o wpisanie swojego prawa do księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości. Sam wpis ma służyć tak samo jak i prowadzenie samego rejestru, ustaleniu jej stanu prawnego. Zmiana treści ksiąg wieczystych odbywa sie w postępowaniu wieczystoksięgowym uregulowanym ustawą Kodeks postępowania cywilnego. Sprawy te sąd przeprowadza na posiedzeniu niejawnym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Postępowanie wszczyna sie na wniosek na urzędowym formularzu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.