Niedochowanie terminu z umowy przedwstępnej

5.1.2009

Pytanie:

"Jestem właścicielem działki, którą chcę sprzedać. Przedwstępna umowa notarialna określa termin zawarcia umowy notarialnej na 5 stycznia br. Tymczasem nabywcy nie zgłaszają się z gotowością do podpisania ostatecznej umowy notarialnej. Czy jako sprzedający powinienem zgłosić gotowość sprzedaży działki w tym terminie, tak aby ewentualnie \"uwolnić się\" od odpowiedzialności (winy) za niepodpisanie ostatecznej umowy sprzedaży? Czy w takim wypadku mogę zatrzymać zadatek? Kto powinien zadbać o umówienie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (koszty notarialne ponosi kupujący)? "

Odpowiedź prawnika: Niedochowanie terminu z umowy przedwstępnej

Stosownie do art. 389 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez pojęcie „uchylania się” należy rozumieć , że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 kc może być następstwem „uchylenia się” od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 kc), przez które należy rozumieć także samą zwłokę zobowiązanego (tak SN w uzasadnieniu orzeczenia z dnia 14 grudnia 1999 r., sygn akt II CKN 624/98).

Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Stosownie zaś do art. 394 § 3 - w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo (a więc obowiązek zwrotu otrzymanego zadatku lub obowiązek zwrotu sumy dwukrotnie zapłaconej) dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Jeżeli zatem niewykonanie umowy jest następstwem zaniedbań obu stron, po odstąpieniu od umowy nie można zatrzymać zadatku (bądź domagać się dwukrotności kwoty wręczonej). Z reguły umowa przedwstępna jest umową dwustronnie zobowiązującą, a więc obie strony zobowiązują się względem siebie – odpowiednio do sprzedaży i do kupna nieruchomości. O tym, kto jest obowiązany do zorganizowania transakcji powinna stanowić umowa. Dopiero takie zapisy pozwalają stwierdzić czy i która strona umowy uchyla się od jej zawarcia i która z nich jest uprawniona do odstąpienia od umowy. Z opisu przedstawionego w pytaniu wynika, że umowa nie reguluje wyraźnie tej kwestii, stanowi tylko o tym kto ponosi koszty zawarcia umowy. W związku z powyższym mogą powstać wątpliwości kto w świetle umowy był obowiązany do zorganizowania transakcji, a w konsekwencji mogą powstać wątpliwości kto nie wywiązał się ze swojego obowiązku (a więc która ze stron uchylała się od zawarcia umowy), kto jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Aby nie narażać się na zarzut uchylania się od zawarcia umowy, najbezpieczniej jest wezwać odpowiednio wcześniej lub (najlepiej pisemnie lub/i przy świadkach) drugą stronę do stawienia się u notariusza, u którego zorganizuje Pan zawarcie umowy lub ewentualnie poinformować drugą stronę o swojej gotowości do stawiennictwa u wyznaczonego przez nią notariusza.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Niedochowanie terminu z umowy przedwstępnej

Komentarze