Nieruchomość wspólna i wspólnota mieszkaniowa

Odpowiedź prawnika: Nieruchomość wspólna i wspólnota mieszkaniowa

W przypadku wyodrębnienia lokali mieszkalnych i użytkowych mamy jeszcze do czynienia z trzecim rodzajem nieruchomości, mianowicie nieruchomością wspólną: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Interpretując wskazany przepis Sąd Najwyższy wskazał: „Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, LexPolonica nr 334432, OSNC 1999, nr 6, poz. 113). Nieruchomością wspólną stanowią więc te części budynku i gruntu, które nie są odrębnymi lokalami (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) i jednocześnie służą do użytku wszystkim mieszkańcom nieruchomości.

Współwłasność co do nieruchomości powstaje wraz z wyodrębnieniem pierwszego lokalu i ma charakter przymusowy, to znaczy nie można żądać jej zniesienia dopóki trwa odrębna własność lokali. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, co oznacza, że ani udział w nieruchomości wspólnej ani własność lokalu nie mogą być przedmiotem odrębnej czynności prawnej (nie można zbyć lokalu bez zbycia udziału we współwłasności i odwrotnie) – art. 3 ust. 1 u.w.l..

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 zdanie 1). Wspólnoty mieszkaniowe ustawa dzieli na „małe” i „duże”. Kryterium podziału stanowi liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Jeżeli liczba ta jest większa niż siedem, mamy do czynienia ze wspólnoto dużą.