Niewystarczający dostęp do drogi publicznej a ustanowienie służebności

Odpowiedź prawnika: Niewystarczający dostęp do drogi publicznej a ustanowienie służebności

Jak nakazuje art. 145 par. 2 Kodeksu cywilnego zdanie pierwsze, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Z  kolei z treści art. 145 k.c. wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno- gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7-8 poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2 poz. 34). Sformułowania użytego w kodeksie cywilnym nie wolno jednak rozumieć zbyt szeroko, ponieważ obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej stanowi ograniczenie znajdującego się pod ochroną Konstytucji prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (zobacz art. 64 Konstytucji). W związku z powyższym, nie można twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, bo dostęp uzyskany dzięki służebności byłby wygodniejszy, np. dlatego, że łączyłby nieruchomość z innym odcinkiem drogi publicznej niż przylegający do nieruchomości, dla której miałaby być ustanowiona służebność. Zasadniczo przyjąć należy, iż tylko wyjątkowo niedogodne połączenie z drogą publiczną uzasadnia żądanie ustanowienia drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb). Ważne jest więc, by w konkretnej sytuacji najpierw zbadać, czy faktycznie nie ma  żadnej możliwości wyznaczenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego dostępu na jego własnej nieruchomości. Podobnie będzie, jeśli brak lub nieodpowiedniość dostępu są rezultatem działalności właściciela nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia przez niego budynku, którego usytuowanie uniemożliwia dostęp do drogi publicznej (zobacz np. postanowienie Sądu   10 Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r.; III CKN 609/97; OSNC 1999 r. nr 3 poz. 55). Nie ma znaczenia także to, że w sytuacji usytuowania działki przy drodze publicznej nie ma np. dojazdu, jeżeli jest zapewniony swobodny dostęp pieszy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r.; I CKN 55/96; LexPolonica nr 346208).