Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia

Odpowiedź prawnika: Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia

Służebność dożywocia jest tzw. prawem ograniczonym rzeczowym, w stosunku do którego istnieje zasada w prawie, iż każde takie prawo obciąża całą nieruchomość. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 22.1 tej ustawy) w przypadku połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej obciążająca jedną z nieruchomości służebnośc dożywocia rozciąga się na pozostałe nieruchomości, jej wykonywanie ograniczone jednak będzie tylko do tej nieruchomości, którą ona dotąd obciążała. Tym samym osoba, na rzecz której taka służebnośc została ustanowiona będzie mogła korzystać z niej tylko w dotychczasowych granicach. W przypadku kupna działki stanowiącej nieruchomość, która ma założoną księgę wieczystą istnieje możliwość sprawdzenia jej obciążeń, które zapisane są w dziale III i IV księgi. Jeżeli takie obciążenia nie będą wpisane, to nawet jeśli po dojściu umowy do skutku okaże się, iż nieruchomość jest nimi obciążona, to chroni nabywcę tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg, według której nabywca, który nie wiedział o istnieniu obciążań z powodu tego, iż nie były one wpisane do księgi nie jest nimi związany i w konsekwencji nabywa nieruchomość bez obciążeń. Konieczne jest tu sprawdzenie stanu księgi ponieważ obowiązuje zasada, iż księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze. W przypadku jednak prawa dożywocia ta zasada nie obowiązuje, dlatego też nawet gdyby nie było wpisane w księdze wieczystej i nabywca nie mógł się o nim dowiedzieć to i tak obciążałoby ono jego nabytą nieruchomość (art.7 ustawy zawiera katalog tych wyjatków od zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg). W przypadku sprzedazy nieruchomości obciążonej służebnością czy innym prawem rzeczowym nabycie następuje razem z tymi obciążeniami, ponieważ takie prawo rzeczowe ograniczone obciąża każdoczesnego nabywcę nieruchomości obciążonej. Niemożliwa jest umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem - w tym przypadku, że nabędzie się nieruchomość bez obciążeń - więc nie da się tego uniknąć, jeżeli nabywana przez nas nieruchomość jest obciążona takimi prawami rzeczowymi ograniczonymi. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, a jest obciążona to również nabywamy ją z obciążeniami, bo nie wszystkie prawa rzeczowe ograniczone muszą byc wpisane do księgi wieczystej i często mamy do czynienia z sytuacja, w której nieruchomośc nie ma załozonej księgi.