Odległość budynku od działki niezabudowanej
Pytanie:
"Inwestor zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynku biurowego. Dla terenu, na którym planowana jest inwestycja obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza realizację przedmiotowej inwestycji. Działka sąsiadująca z projektowanym od strony południowej pozostaje niezabudowana. Organ wydający pozwolenie jeszcze przed wszczęciem postępowania zakwestionował możliwość usytuowania budynku zgodnie z załączonym do wniosku o pozwolenie na budowę projektem uzasadniając to niezapewnieniem w stosunku do sąsiedniej działki, która pozostaje niezbudowana warunków określonych w art. 13 rozporządzenia Ministerstwa Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie ze stanowiskiem projektanta nie można odnieść się do niezbudowanej działki. Czy organ może odnieść postanowienia rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki w zakresie ich usytuowania do niezbudowanej działki i przyjąć, że hipotetycznie kiedyś ktoś może tam zbudować jakikolwiek budynek?"
Odpowiedź prawnika: Odległość budynku od działki niezabudowanej
Jak wynika z opisu sytuacji organ zakwestionował sposób usytuowania budynku. Usytuowanie budynku określają przede wszystkim przepisy § 11-12 rozporządzenia sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczą one usytuowania budynków z punktu widzenia odległości od granicy działki sąsiedniej. W tym przypadku nie ma więc znaczenia, czy działka sąsiednia jest zabudowana czy nie.
Trudniej jest ustalić odległości z uwagi na dostęp do światła, który regulowany jest § 13 w/w rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:
-
między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
-
wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
-
35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,
2. zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.
Wysokość przesłaniania, o której mowa w pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna. Odległości, o których mowa w pkt 1 mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.
Powyższy przepis odnosi się do odległości od innych obiektów, nie oznacza to jednak, iż dotyczy wyłącznie sytuacji, w której działka sąsiednia jest zabudowana. Przeciwnie, nawet w przypadku, gdy działka nie jest zabudowana, ale np. jest przeznaczona do zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to § 13 ma zastosowanie. W związku z tym, należy tak projektować budynek, by nie ograniczało to możliwości zabudowy działki przez sąsiada.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?