Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza
Pytanie:
"Zakupiłem aktem notarialnym działkę rolną (spisane były dwa akty ze względu na prawa ANR). W przedłożonym do aktów skróconym odpisie z KW była informacja o złożeniu do KW jakiegoś wniosku. Notariusz nie sprawdził co to za wniosek, a sprzedawca oświadczył do aktu, że nikt nie zgłasza żadnych roszczeń do działki, ani nie toczy się w tej sprawie żadne postępowanie. Sprzedawca legitymował się również aktualnym wypisem i wyrysem z rejestru gruntów. Doszło więc do zawarcia transakcji. Jak się później okazało toczyło się jednak w tym czasie postępowanie o zasiedzenie, a działka (pole) znajduje się w fizycznym posiadaniu innej osoby. Co prawda ww. wniosek o wpis niezgodności KW z rzeczywistym stanem prawnym osoby, która stara się zasiedzieć działkę został prawomocnie oddalony, lecz po pierwsze, jego zgłoszenie było odnotowane w KW w momencie zawierania transakcji przed notariuszem, a po wtóre istnieje niebezpieczeństwo zasiedzenia tej nieruchomości, a co za tym idzie utrata przeze mnie prawa własności, bowiem obawiam się, że moja dobra wiara w momencie zakupu może zostać zakwestionowana. Ponieważ w międzyczasie uchwalono MPZ, wartość działki bardzo wzrosła. Czy i jaka jest w mojej sytuacji odpowiedzialność notariusza za wyrządzoną szkodę, a jeżeli tak to czy obejmuje ona wyłącznie moją stratę (zapłaconą cenę) czy też ewentualne korzyści z tytułu wzrostu wartości działki? proszę o skazanie jakiegoś orzecznictwa w podobnej sprawie "
Odpowiedź prawnika: Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza
Zgodnie z art. 49 prawa o notariacie notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Tak więc, co do zasady jak najbardziej możliwe jest dochodzenie ewentualnego odszkodowania od notariusza. Tezę tę potwierdza wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 czerwca 2002 r. (III CKN 694/2000, LexPolonica nr 358938), w którym to sąd stwierdza, iż Notariusz ponosi wobec klienta odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnej.
Wydaje się, iż pomocnym orzeczeniem w niniejszej sprawie będzie wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 maja 2002 r. (I CKN 1157/2000, LexPolonica nr 385100), gdzie sąd wskazuje, iż jeżeli notariusz przeoczy, badając księgę wieczystą, wpisy bądź wzmianki o wnioskach i zapewni klienta o stanie rzeczy niezgodnym z treściami wpisów do księgi wieczystej bądź ze złożonymi wnioskami, to nie zachowuje należytej staranności w rozumieniu art. 49 prawa o notariacie. W uzasadnieniu powyższego orzeczenia sąd wskazuje: Obowiązkiem bowiem także ustawowym notariusza (art. 80 § 2 prawa o notariacie - przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne – przyp.red.) jest - o ile nie zażąda odpowiednich dokumentów - osobiste zbadanie księgi wieczystej. Jeżeli notariusz dokona tego niestarannie, to jest przeoczy, badając księgę, wpisy, bądź wzmianki o wnioskach i zapewni klienta o stanie rzeczy niezgodnym z treściami wpisów do księgi wieczystej, bądź ze złożonymi, wnioskami to nie zachowuje staranności w rozumieniu art. 49 prawa o notariacie i ponosi odpowiedzialność za szkodę w całości (orzeczenie Sądu Najwyższego C III 577/36 Przegląd Notarialny 1937/17-18 str. 140 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1997 r. II CKN 420/97 OSNC 1998/5 poz. 76).
W związku z powyższym, należałoby dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, tj, przepisów kodeksu cywilnego. Przy obliczaniu wartości odszkodowania wyodrębnić można tzw. damnum emergens oraz lucrum cessans, czyli poniesiony uszczerbek oraz utracony zysk. Określenie damnum emergens zwykle jest prostsze. Dużo trudniej jest określić lucrum cessans. Utrata korzyści nie powstaje jedynie równocześnie ze zdarzeniem wyrządzającym szkodę, lecz jest jego późniejszym następstwem. Wywiera skutek w postaci udaremnienia zwiększenia majątku, który mógłby nastąpić, gdyby nie zdarzenie wyrządzające szkodę. Ustalenie tej postaci szkody ma charakter hipotetyczny (zobacz wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 lipca 2000 r.; I CKN 975/1998). Tak więc, teoretycznie można byłoby dochodzić odszkodowania w wysokości również utraconych korzyści. Należałoby jednak dowieść, iż gdyby nie wina notariusza – faktycznie te korzyści by Pan uzyskał. Co w niniejszej sprawie wydaje się być wątpliwe, gdyż gdyby Pan wiedział o wniosku umowa nie zostałaby zawarta, a więc również nie byłoby straty wynikającej ze zwiększenia wartości działki. Ewentualnie można byłoby wykazywać np., iż w takiej sytuacji pieniądze na zakup nieruchomości przeznaczyłby Pan na inny cel, który przyniósłby Panu konkretne korzyści.
Reasumując, ewentualne odszkodowanie należałoby dochodzić na zasadach ogólnych przewidzianych w przepisach Kodeksu cywilnego. Oznacza to, iż należałoby wykazać m.in. winę notariusza (wynikającą z braku należnego zachowania – przy czym chodzić tutaj będzie o szczególną staranność), zaistnienie szkody, wysokość tej szkody, a także związek przyczynowy wiążący działanie (zaniechanie) notariusza z zaistniałą szkodą. Zasadność tych roszczeń należeć będzie do szczegółowej analizy faktycznej konkretnego przypadku. Niestety na gruncie analizy teoretycznej nie jesteśmy w stanie przesądzić skuteczności takiego powództwa.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?