Odszkodowanie za przeprowadzony gazociąg na działce.

Odpowiedź prawnika: Odszkodowanie za przeprowadzony gazociąg na działce.

Opinia prawna dla Pana sporządzona powstała w oparciu o przepisy:

-ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U.1964.16.93)

Niniejsza opinia prawna wskazywać będzie czy zawarta przez Pana umowa może zostać rozwiązana celem uzyskania możliwości domagania się wyższego wynagrodzenia w związku z umożliwieniem przedsiębiorstwu wejścia na teren Pana nieruchomości i posadowienia na nim określonych w umowie urządzeń.

Inwestor zobowiązał się do zapłaty odszkodowania za straty powstałe w zasiewach, uprawach, plonach, strukturze gleby oraz z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Jednocześnie Pan w § 3 umowy oświadczył, iż wskazane w umowie odszkodowanie zaspokajają wszelkie Pana żądania. W związku z tym wskazujemy, iż nie jest prawdą, iż odszkodowanie obejmuje jedynie szkody powstałe na gruncie w trakcie posadawiania urządzeń - § 2 ust. 1 umowy wyraźnie bowiem wskazuje, iż odszkodowanie obejmuje również straty powstałe z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Faktycznie bowiem tym jest właśnie odszkodowanie za ustanowienie na swoim gruncie służebności przesyłu.

Jako kryterium podstawowe celem ustalenia odszkodowania należy przyjąć stopień ingerencji w treść prawa własności. Na pewno na ustalenie wynagrodzenia będzie miał wpływ zakres ograniczeń, w tym uciążliwość ustanawianego prawa dla właściciela nieruchomości obciążonej. Powinno się wziąć pod uwagę ponadto ewentualne obniżenie jej wartości, straty poniesione przez właściciela, na przykład w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Należy rozważyć też rodzaj, rozmiar, położenie, właściwość i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych, jak i rodzaj, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości obciążonej. Dla przykładu można zacytować fragment postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 wrześnie 2012 roku (IV CSK 56/2012):

„Wynagrodzenie należne na podstawie art. 305[2] § 2 k.c. powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie jej wartości, nieprawdą jest, że wynagrodzenie może być zasądzone „jednocześnie w formie jednorazowej i okresowej” oraz że wynagrodzenie jednorazowe przysługuje „za ustanowienie służebności”, a wynagrodzenie okresowe - „za trwanie służebności.”.”

Innym orzeczeniem wartym zacytowania jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2005 r. (V CK 679/04)

„Przewidywany okres trwałości urządzeń ma więc również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna rażąco przekraczać wartości zajętej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia rurociągu może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości.” 

W Pana przypadku jednak nie wysokość odszkodowania, a forma zawarcia umowy jest największym problemem.

ak już wskazywaliśmy, sama umowa została zawarta celem ustanowienia na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego służebności. Jednak tego rodzaju służebność nie może być ustanowiona w formie pisemnej umowy – dla jej skutecznego powstania konieczne jest bowiem istnienie oświadczenia właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Z tego względu nie można uznać, że na podstawie przesłanego nam dokumentu ustanowił Pan na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego służebność.

W kontekście formy wskażmy na jednoznaczne twierdzenia doktryny i orzecznictwa: Ustanowienie służebności przesyłu następuje na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. Możliwe jest również jej zasiedzenie. Jeżeli służebność przesyłu jest ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości a przedsiębiorcą, wówczas oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.), natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy może być złożone w dowolnej formie (art. 60 k.c.). Jak wskazał SN w wyroku z dnia 12 maja 2000 r. (V CKN 30/00, OSNCP 2001, nr 9, poz. 125), także oświadczenie właściciela nieruchomości o zobowiązaniu się do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, a więc także służebności przesyłu, powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości do księgi wieczystej wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone nie tylko wtedy, gdy doszło do wiadomości nabywcy, lecz także gdy zostało złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą (art. 32 ust. 1 i art. 33 u.k.w.h.). (Kidyba A. (red.), Dadańska K.A., Filipiak T.A., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe., LEX, 2012). Ustanowienie służebności, jak zaznaczono w uzasadnieniu, odbywa się w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, przy czym zgodnie z art. 245 § 1 jedynie oświadczenie właściciela wymaga formy aktu notarialnego. Ustanowienie służebności może być odpłatne bądź nieodpłatne [Uzasadnienie projektu..., s. 6]. (Olczyk M., Komentarz do ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw., LEX/el., 2008).

W związku z powyższym, jeżeli nie złożył Pan oświadczenia woli o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego, nie doszło do jej ważnego i skutecznego powstania. Co za tym idzie, w naszej opinii może Pan zaproponować przedsiębiorcy, iż złoży Pan oświadczenie we właściwej formie, jednak przy inaczej, dogodniej dla Pana ustalonych zasadach odszkodowania.