Ograniczenia związane z obecnością linii wysokiego napięcia

Odpowiedź prawnika: Ograniczenia związane z obecnością linii wysokiego napięcia

W myśl art. 124 ust. 5 u.g.n., jeżeli założenie i przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1 (m.in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej), uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać, aby starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w art. 124 ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie umowy, własność nieruchomości. Sąd Najwyższy stwierdził, iż omawiany artykuł znajduje zastosowanie także wówczas, gdy montażu owych urządzeń przesyłowych dokonano kilkadziesiąt lat wcześniej. 

W innym orzeczeniu SN stwierdził: „Właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia, która ogranicza sposób korzystania z danej nieruchomości i zmniejsza jej wartość pomimo tego, że nie ma fizycznej styczności z samym gruntem, ma prawo żądać od właściciela linii na podstawie art. 231 § 2 KC wykupienia od niego działki”(I CK 26/04). Dlatego też, alternatywnie, można odnieść się do roszczenia z art. 231 KC, o następującym brzmieniu: §2.Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Spory w orzecznictwie uniemożliwiają jednoznaczne stwierdzenie, czy art 231 KC jest kolejnym instrumentem, który można by zastosować w analizowanej sytuacji, jednak wskazują wyraźnie, iż orzecznictwo skłania się w stronę coraz silniejszej ochrony właściciela. Oba roszczenia, choć sprowadzające się do podobnego skutku (wykup nieruchomości bądź jej części) oparte są jednak na innych przesłankach.
I tak w przypadku u.g.n chodzi o niemożliwość prawidłowej eksploatacji nieruchomości badanej na gruncie konkretnego przypadku, zaś 231 KC opiera się analizie wartości nieruchomości, która utraciła znaczenie gospodarcze wskutek montażu kabli, urządzeń, postawienia budynków etc. znacznie przekraczających wartość zajętej nieruchomości.

Trzecią opcją, którą można rozważyć, jest ustanowienie służebności przesyłu. Zagadnienie to regulują przepisy art.305¹ - art.305⁴ KC. Najogólniej można stwierdzić, że służebność przesyłu jest służebnością pozwalającą na umożliwienie prawnego uregulowania dostępu do cudzych nieruchomości, na której postawione są przykładowo słupy wysokiego napięcia, przez które przechodzą napowietrzne linie energetyczne, sieci wodociągowe, gazowe oraz inne urządzenia – wybudowane i eksploatowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe (np. energetyczne). Zgodnie z zamiarem ustawodawcy przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości, na której umieszczone są urządzenia przesyłowe w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania tychże urządzeń (art. 305¹ KC). Ustanowienie służebności przesyłu następuje na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który jest właścicielem takich urządzeń  lub który zamierza je dopiero wybudować. Ustanowienie tejże służebności może nastąpić odpłatnie albo też nieodpłatnie. Warto wskazać na następujący przepis KC: Art. 305². § 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Wspomniana umowa powinna w szczególności określać treść ustanowionej służebności, jak również powinna ujmować ewentualne wynagrodzenie przysługujące właścicielowi obciążonej nieruchomości. Ze zrozumiałych względów, rzadko zdarza się by właściciele nieruchomości godzili się na obciążenie swojej nieruchomości bez jakiegokolwiek wynagrodzenia. Wydaje się, że wynagrodzenie to powinno uwzględniać m.in.: szkody poniesione przez właściciela na skutek wybudowania urządzeń przesyłowych, ograniczenia własności nieruchomości, stopień dolegliwości związany z obecnością urządzeń przesyłowych czy też obniżenie wartości i jakości gruntu.
Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu składa się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, że prawo nie pozostawia właścicieli nieruchomości w podobnej sytuacji bez ochrony. Choć przedsiębiorstwa przesyłowe często powołują się w sądach na rozmaite okoliczności jak zasiedzenie służebności itp. to orzecznictwo coraz częściej przyznaje racje właścicielowi nieruchomości. Nie można przewidzieć co sąd zrobi w konkretnym przypadku, należy natomiast stwierdzić, iż środki wskazane w powyższych rozważaniach, czy to oparte na ustawie o gospodarce nieruchomościami, czy Kodeksie cywilnym (przy założeniu, że znajdują one zastosowanie w danej sytuacji) dają właścicielowi nieruchomości prawne instrumenty w jego stosunkach z przedsiębiorstwem przesyłowym.