Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu

Odpowiedź prawnika: Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu

W celu zastosowania właściwych przepisów należy odwołać się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej artykułem 71 za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata już Pana nie dotyczy, pozostają zasady dotyczące opłat rocznych.
Zgodnie z artykułem 72 z kolei, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: 

1. za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 % ceny,

2. za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 % ceny,

3. za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 % ceny,

4. za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny,

5. za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny,

6. za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.

Z powyższego wynika, iż przede wszystkim rozstrzygający jest cel, jaki został przyjęty w umowie ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego. Jeżeli celem ustanowionym w umowie, której teraz także Pan jest stroną, jest cel mieszkaniowy, to opłata nie powinna przekraczać 1% wartości nieruchomości.

W Pana przypadku rozstrzygający jest przepis artykułu 73, zgodnie z którym jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.
Z powyższego wynika, iż cel na jaki został oddany grunt, na którym obecnie stoi budynek mieszkalny nie został określony jako mieszkaniowy. To jest przyczyną naliczania innej procentowo opłaty.

Rzeczywiście sama ustawa o gospodarce nieruchomościami w artykule 73 ustęp 2 przewiduje możliwość zmianę celu, a co za tym idzie zmianę wysokości opłaty. Przepis ten stanowi, iż jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

Proszę jednak pamiętać, iż wysokość wskaźnika procentowego została uzależniona od określonego stanu faktycznego, tj. od przeznaczenia gruntu zamieszczonego w umowie, a artykuł 72 ma moc bezwzględnie obowiązującą (czyli stawki nie mogą być inne, niż on przewiduje).

Dopuszczalność zmiany stawki potwierdził także Sąd Najwyższy, stwierdzając, iż skoro ustawa wiąże wysokość stawki procentowej z oznaczonymi warunkami kwalifikującymi grunty, różnicując je w zależności od przynależności do danej kategorii, to utrzymanie stawki na dotychczasowym poziomie bez możliwości jej podwyższenia lub obniżenia, stosownie do powstałej sytuacji, powodowałoby, że treść umowy odbiegałaby od ustawowego uregulowania wysokości wskaźnika procentowego.
Oceny tego, czy doszło do trwałej zmiany sposobu użytkowania może dokonać zarówno właściwy organ, jak i użytkownik wieczysty. Właściwy organ, zamierzający zaktualizować stawkę procentową opłaty rocznej, będzie obowiązany do wypowiedzenia na piśmie wysokości dotychczasowej stawki, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości.
Również użytkownik wieczysty może żądać zmiany stawki procentowej opłaty rocznej ze względu na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Musi się jednak liczyć z tym, że na nim będzie spoczywać ciężar udowodnienia powstania trwałej zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości i powinien również wykazać, że trwała zmiana nie została spowodowana umyślnym naruszeniem postanowień umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste