Uciążliwe parkowanie na nieruchomości wspólnej - przepisy i roszczenia

Pytanie klienta:

""Mieszkam w lokalu usytuowanym na parterze budynku zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową (jestem jednym ze współwłaścicieli). Jedna ze stron budynku graniczy bezpośrednio z placem manewrowym stanowiącym podjazd do garaży (garaże i plac są współwłasnością właścicieli mieszkań). Ostatnio mieszkańcy zakupili kilka nowych samochodów, które nie mieszczą się w garażach. Wobec powyższego ustawiają samochody bezpośrednio przy budynku, najbliższe samochody w odległości ok. 4-5m od parapetu okna). Stanowi to dla nas dużą uciążliwość (hałas, spaliny - szczególnie w godzinach rannych). Na nasze prośby odpowiadają, że teren jest własnością wspólnoty, a większości współwłaścicieli ta forma parkowania nie przeszkadza (mieszkają wyżej bądź okna mają z innej strony). Nadmieniam również, że przedmiotowa nieruchomość jest dostatecznie duża i pozwala na stworzenie warunków do nieuciążliwego parkowania dodatkowych samochodów, ale to wymaga nakładów na utwardzenie dodatkowego terenu (czym nie są zainteresowani właściciele parkujących pod oknami samochodów). Proszę w tym kontekście o informacje jakie przepisy (może orzecznictwo) regulują zasady parkowania samochodów osobowych na tego typu nieruchomościach mieszkalnych.""

Odpowiedź prawnika:

Najważniejsze informacje

Parkowanie samochodów w odległości 4-5 metrów od okien budynku mieszkalnego narusza obowiązujące przepisy techniczne. Właściciel lokalu ma prawo domagać się zaprzestania takiego parkowania zarówno na podstawie przepisów budowlanych, jak i przepisów dotyczących immisji.

Przepisy techniczne dotyczące odległości parkingów

Podstawowym aktem prawnym regulującym odległości miejsc postojowych jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (aktualne na podstawie t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późniejszymi zmianami).

Minimalne odległości od okien

Zgodnie z § 19 rozporządzenia, odległość stanowisk postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym nie może być mniejsza niż:

  • 7 metrów - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie
  • 10 metrów - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie
  • 20 metrów - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych

Cel przepisów

Zachowanie odpowiedniej odległości ma na celu:

  • Zminimalizowanie hałasu od uruchamianych pojazdów
  • Ograniczenie ekspozycji mieszkańców na spaliny samochodowe
  • Zapewnienie komfortu korzystania z lokali mieszkalnych
  • Ochronę zdrowia mieszkańców

Roszczenia na podstawie art. 144 Kodeksu Cywilnego

W przypadku gdy parkowanie samochodów powoduje uciążliwości dla mieszkańców, podstawą prawną działań może być art. 144 kodeksu cywilnego, który stanowi:

Art. 144 k.c.: "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

Immisje w stosunkach sąsiedzkich

Hałas i spaliny pochodzące od parkujących samochodów stanowią tak zwane immisje - oddziaływania jednej nieruchomości na drugą. W przypadku własności lokalowej, immisje mogą występować między:

  • Częścią wspólną nieruchomości a lokalem stanowiącym własność odrębną
  • Współwłaścicielami części wspólnej nieruchomości
  • Właścicielami różnych lokali w tej samej wspólnocie

Dostępne roszczenia prawne

Krok 1: Roszczenie negatoryjne

Właściciel lokalu może wystąpić z żądaniem zaprzestania uciążliwego parkowania (roszczenie o zaniechanie naruszeń). Jest to podstawowe narzędzie prawne służące ochronie przed dalszymi naruszeniami prawa własności.

Krok 2: Postępowanie pozasądowe

W pierwszej kolejności należy zwrócić się bezpośrednio do osób powodujących imisje z żądaniem zaprzestania uciążliwego parkowania. Warto powołać się na konkretne przepisy prawa.

Krok 3: Działania przez wspólnotę

Właściciel może również występować do zarządu wspólnoty mieszkaniowej o podjęcie działań mających na celu uporządkowanie parkowania na terenie nieruchomości wspólnej.

Krok 4: Postępowanie sądowe

W przypadku braku skuteczności działań pozasądowych, pozostaje wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym do sądu powszechnego.

Specyfika wspólnot mieszkaniowych

W przypadku wspólnot mieszkaniowych sytuacja jest szczególna, ponieważ wszyscy właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że:

  • Każdy właściciel ma prawo do korzystania z części wspólnej
  • Korzystanie to nie może jednak naruszać praw innych współwłaścicieli
  • Wspólnota może uregulować zasady parkowania na swoim terenie
  • Regulacje te nie mogą być sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa

Ważne ograniczenia

Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować wobec swoich członków sankcji w postaci kar pieniężnych czy blokad na koła pojazdów. Takie uprawnienia przysługują wyłącznie organom państwowym (policja, straż miejska).

Praktyczne zalecenia

W opisanej sytuacji można podjąć następujące działania:

  1. Udokumentowanie naruszeń - sporządzenie dokumentacji fotograficznej pokazującej odległości parkujących samochodów od okien
  2. Powołanie się na przepisy - wskazanie konkretnych naruszeń § 19 rozporządzenia technicznego
  3. Wystąpienie do zarządu wspólnoty - złożenie pisemnego wniosku o uporządkowanie parkowania
  4. Mediacja - próba polubownego rozwiązania sporu z innymi współwłaścicielami
  5. Postępowanie sądowe - w ostateczności skorzystanie z roszczenia negatoryjnego

Aktualne orzecznictwo

Sądy konsekwentnie potwierdzają, że parkowanie pojazdów z naruszeniem przepisów technicznych stanowi podstawę do wystąpienia z roszczeniem o zaniechanie naruszeń. Szczególnie istotne są przypadki, gdy:

  • Naruszane są minimalne odległości od okien budynków mieszkalnych
  • Parkowanie powoduje uciążliwości przekraczające przeciętną miarę
  • Istnieje możliwość uporządkowania parkowania w sposób zgodny z prawem

Podsumowanie

Parkowanie samochodów w odległości 4-5 metrów od okien lokalu mieszkalnego narusza obowiązujące przepisy techniczne i może stanowić podstawę do wystąpienia z roszczeniami na podstawie art. 144 kodeksu cywilnego. Właściciel ma prawo domagać się zaprzestania takiego parkowania zarówno w trybie pozasądowym, jak i poprzez wystąpienie do sądu z roszczeniem negatoryjnym.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.