Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Najważniejsze informacje
Parkowanie samochodów w odległości 4-5 metrów od okien budynku mieszkalnego narusza obowiązujące przepisy techniczne. Właściciel lokalu ma prawo domagać się zaprzestania takiego parkowania zarówno na podstawie przepisów budowlanych, jak i przepisów dotyczących immisji.
Przepisy techniczne dotyczące odległości parkingów
Podstawowym aktem prawnym regulującym odległości miejsc postojowych jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (aktualne na podstawie t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późniejszymi zmianami).
Minimalne odległości od okien
Zgodnie z § 19 rozporządzenia, odległość stanowisk postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym nie może być mniejsza niż:
- 7 metrów - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie
- 10 metrów - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie
- 20 metrów - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych
Cel przepisów
Zachowanie odpowiedniej odległości ma na celu:
- Zminimalizowanie hałasu od uruchamianych pojazdów
- Ograniczenie ekspozycji mieszkańców na spaliny samochodowe
- Zapewnienie komfortu korzystania z lokali mieszkalnych
- Ochronę zdrowia mieszkańców
Roszczenia na podstawie art. 144 Kodeksu Cywilnego
W przypadku gdy parkowanie samochodów powoduje uciążliwości dla mieszkańców, podstawą prawną działań może być art. 144 kodeksu cywilnego, który stanowi:
Art. 144 k.c.: "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."
Immisje w stosunkach sąsiedzkich
Hałas i spaliny pochodzące od parkujących samochodów stanowią tak zwane immisje - oddziaływania jednej nieruchomości na drugą. W przypadku własności lokalowej, immisje mogą występować między:
- Częścią wspólną nieruchomości a lokalem stanowiącym własność odrębną
- Współwłaścicielami części wspólnej nieruchomości
- Właścicielami różnych lokali w tej samej wspólnocie
Dostępne roszczenia prawne
Krok 1: Roszczenie negatoryjne
Właściciel lokalu może wystąpić z żądaniem zaprzestania uciążliwego parkowania (roszczenie o zaniechanie naruszeń). Jest to podstawowe narzędzie prawne służące ochronie przed dalszymi naruszeniami prawa własności.
Krok 2: Postępowanie pozasądowe
W pierwszej kolejności należy zwrócić się bezpośrednio do osób powodujących imisje z żądaniem zaprzestania uciążliwego parkowania. Warto powołać się na konkretne przepisy prawa.
Krok 3: Działania przez wspólnotę
Właściciel może również występować do zarządu wspólnoty mieszkaniowej o podjęcie działań mających na celu uporządkowanie parkowania na terenie nieruchomości wspólnej.
Krok 4: Postępowanie sądowe
W przypadku braku skuteczności działań pozasądowych, pozostaje wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym do sądu powszechnego.
Specyfika wspólnot mieszkaniowych
W przypadku wspólnot mieszkaniowych sytuacja jest szczególna, ponieważ wszyscy właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że:
- Każdy właściciel ma prawo do korzystania z części wspólnej
- Korzystanie to nie może jednak naruszać praw innych współwłaścicieli
- Wspólnota może uregulować zasady parkowania na swoim terenie
- Regulacje te nie mogą być sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa
Ważne ograniczenia
Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować wobec swoich członków sankcji w postaci kar pieniężnych czy blokad na koła pojazdów. Takie uprawnienia przysługują wyłącznie organom państwowym (policja, straż miejska).
Praktyczne zalecenia
W opisanej sytuacji można podjąć następujące działania:
- Udokumentowanie naruszeń - sporządzenie dokumentacji fotograficznej pokazującej odległości parkujących samochodów od okien
- Powołanie się na przepisy - wskazanie konkretnych naruszeń § 19 rozporządzenia technicznego
- Wystąpienie do zarządu wspólnoty - złożenie pisemnego wniosku o uporządkowanie parkowania
- Mediacja - próba polubownego rozwiązania sporu z innymi współwłaścicielami
- Postępowanie sądowe - w ostateczności skorzystanie z roszczenia negatoryjnego
Aktualne orzecznictwo
Sądy konsekwentnie potwierdzają, że parkowanie pojazdów z naruszeniem przepisów technicznych stanowi podstawę do wystąpienia z roszczeniem o zaniechanie naruszeń. Szczególnie istotne są przypadki, gdy:
- Naruszane są minimalne odległości od okien budynków mieszkalnych
- Parkowanie powoduje uciążliwości przekraczające przeciętną miarę
- Istnieje możliwość uporządkowania parkowania w sposób zgodny z prawem
Podsumowanie
Parkowanie samochodów w odległości 4-5 metrów od okien lokalu mieszkalnego narusza obowiązujące przepisy techniczne i może stanowić podstawę do wystąpienia z roszczeniami na podstawie art. 144 kodeksu cywilnego. Właściciel ma prawo domagać się zaprzestania takiego parkowania zarówno w trybie pozasądowym, jak i poprzez wystąpienie do sądu z roszczeniem negatoryjnym.