Podział hipoteki

Odpowiedź prawnika: Podział hipoteki

Z opisanego stanu faktycznego nie wynika właściwie, jaki związek Pani konkretnie ma z prowadzoną inwestycją, czy inwestycja prowadzona jest przez Pani spółdzielnie, jako inwestora. Dla usystematyzowania wszystkich informacji postaramy się opisać ogólne, acz podstawowe rozwiązania takiej sytuacji.

W praktyce częste są przypadki, że deweloper czy też spółdzielnia z jakiś względów zaciąga czasem nawet kilkumilionowy dług (kredyt), który obciąża całą nieruchomość (działkę wraz z budynkiem). Częstym jest także niestety, iż po takim obciążeniu nieruchomości dopiero wyodrębniane są poszczególne lokale, co z kolei skutkuje tym, iż wszystkie lokale obciąży hipoteka łączna (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), czyli że każdemu nabywcy mieszkania zostanie wpisany do aktu notarialnego cały, czasem wielomilionowy dług.

Z punktu widzenia przepisów o hipotece, co do zasady jest tak, że ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie ich własności na członka spółdzielni jest podziałem nieruchomości (art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). A skoro tak, to zgodnie z tym przepisem, powstałaby wówczas z mocy prawa hipoteka łączna. Wyjątek od tej zasady wprowadza jednak art. 76 ust. 4 powołanej ustawy, który stanowi, że dla hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się; w takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten stosuje się także w przypadku, gdy podział nieruchomości polega na ustanowieniu odrębnego lokalu i przeniesieniu jego własności.

Zatem jeżeli spółdzielnia zaciągnie kredyt i zabezpieczy go hipoteką, to z chwilą wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności nie powstaje hipoteka łączna, lecz wierzyciel (bank) winien w drodze umowy zawartej ze spółdzielnią i właścicielem lokalu dokonać podziału wierzytelności w ten sposób, że część kredytu obciążającego właściciela lokalu powinna być wyodrębniona i zabezpieczona hipoteką obciążającą nieruchomość lokalową. Jeśli chodzi o hipoteki ustanowione przez spółdzielnię przed 23.04.2001 r., to należy przyjąć, że wyodrębnienie kolejnych lokali nie daje podstaw do podziału hipoteki, lecz z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu hipoteka wygasa, zaś spółdzielnia obowiązana jest obciążyć hipoteką inną nieruchomość i w ten sposób zabezpieczyć kredyt.

W sytuacji gdy w zaprojektowanej nieruchomości wspólnej obciążonej hipoteką następuje ustanowienie odrębnej własności lokali jednocześnie na rzecz wszystkich członków, wówczas hipoteka przekształca się wprawdzie z mocy prawa w hipotekę łączną, lecz wierzyciel obowiązany jest dokonać podziału hipoteki między właścicieli odrębnych lokali wg ich udziałów w nieruchomości wspólnej (w doktrynie nie jest to uznawane za rozwiązanie prawidłowe). Jeżeli przy wyodrębnieniu i przeniesieniu własności lokalu członek nie spłacił w całości zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu, to pozostała do spłaty część kredytu może być zabezpieczona na lokalu. Chodzi jednak o wierzytelność spółdzielni wobec członka.