Podział hipoteki

Pytanie:

Spółdzielnia mieszkaniowa jest mi winna zwrot wkładu mieszkaniowego. NIE jestem członkiem tej spółdzielni, ponieważ wraz z wypowiedzeniem umowy na budowę mieszkania przestałam być członkiem spółdzielni. Spółdzielnia to tylko jeden budowany obecnie dom. Gdyby zabezpieczeniem naszej należności było obciążenie hipoteką bieżącej inwestycji, to co się dzieje, gdy inwestycja zostanie zakończona, a wszystkie lokale zostaną wyodrębnione? Jak zatem wygląda odzyskanie należności, czy będę musiała odzyskiwać od każdego z właścicieli lokalu oddzielnie? Gdzie można sprawdzić jakim majątkiem dysponuje spółdzielnia mieszkaniowa?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Z opisanego stanu faktycznego nie wynika właściwie, jaki związek Pani konkretnie ma z prowadzoną inwestycją, czy inwestycja prowadzona jest przez Pani spółdzielnie, jako inwestora. Dla usystematyzowania wszystkich informacji postaramy się opisać ogólne, acz podstawowe rozwiązania takiej sytuacji.

W praktyce częste są przypadki, że deweloper czy też spółdzielnia z jakiś względów zaciąga czasem nawet kilkumilionowy dług (kredyt), który obciąża całą nieruchomość (działkę wraz z budynkiem). Częstym jest także niestety, iż po takim obciążeniu nieruchomości dopiero wyodrębniane są poszczególne lokale, co z kolei skutkuje tym, iż wszystkie lokale obciąży hipoteka łączna (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), czyli że każdemu nabywcy mieszkania zostanie wpisany do aktu notarialnego cały, czasem wielomilionowy dług.

Z punktu widzenia przepisów o hipotece, co do zasady jest tak, że ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie ich własności na członka spółdzielni jest podziałem nieruchomości (art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). A skoro tak, to zgodnie z tym przepisem, powstałaby wówczas z mocy prawa hipoteka łączna. Wyjątek od tej zasady wprowadza jednak art. 76 ust. 4 powołanej ustawy, który stanowi, że dla hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się; w takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten stosuje się także w przypadku, gdy podział nieruchomości polega na ustanowieniu odrębnego lokalu i przeniesieniu jego własności.

Zatem jeżeli spółdzielnia zaciągnie kredyt i zabezpieczy go hipoteką, to z chwilą wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności nie powstaje hipoteka łączna, lecz wierzyciel (bank) winien w drodze umowy zawartej ze spółdzielnią i właścicielem lokalu dokonać podziału wierzytelności w ten sposób, że część kredytu obciążającego właściciela lokalu powinna być wyodrębniona i zabezpieczona hipoteką obciążającą nieruchomość lokalową. Jeśli chodzi o hipoteki ustanowione przez spółdzielnię przed 23.04.2001 r., to należy przyjąć, że wyodrębnienie kolejnych lokali nie daje podstaw do podziału hipoteki, lecz z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu hipoteka wygasa, zaś spółdzielnia obowiązana jest obciążyć hipoteką inną nieruchomość i w ten sposób zabezpieczyć kredyt.

W sytuacji gdy w zaprojektowanej nieruchomości wspólnej obciążonej hipoteką następuje ustanowienie odrębnej własności lokali jednocześnie na rzecz wszystkich członków, wówczas hipoteka przekształca się wprawdzie z mocy prawa w hipotekę łączną, lecz wierzyciel obowiązany jest dokonać podziału hipoteki między właścicieli odrębnych lokali wg ich udziałów w nieruchomości wspólnej (w doktrynie nie jest to uznawane za rozwiązanie prawidłowe). Jeżeli przy wyodrębnieniu i przeniesieniu własności lokalu członek nie spłacił w całości zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu, to pozostała do spłaty część kredytu może być zabezpieczona na lokalu. Chodzi jednak o wierzytelność spółdzielni wobec członka.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY