Podział majątku przed rozwodem a hipoteka
Pytanie:
"Wraz z żoną ustaliliśmy, że to ona otrzyma dom, który razem kupiliśmy 5lat temu z kredytu bankowego pod hipotekę. Rozwód będzie za porozumieniem stron i chcemy się podzielić majątkiem wspólnym przed orzeczeniem rozwodu. Po konsultacji z bankiem wiem, że niezależnie od tego, że po podpisaniu aktu notarialnego żona zostanie jedynym właścicielem w/w nieruchomości, to ja dla banku i tak ciągle będę stroną umowy, czyli takim samym dłużnikiem banku co żona, chyba że żona postara się o przejęcie długu, co na dzień dzisiejszy jest niemożliwe ze względu na brak zdolności kredytowej. Żona obecnie przebywa na urlopie wychowawczym, który kończy się w listopadzie tego roku i wtedy będzie znowu posiadała zdolność kredytowa. Czy mogę przepisując w/w dom na żonę zobowiązać ją w umowie notarialnej, iż będzie w przyszłości dążyła do przejęcia długu i tym samym zwolnienia mojej osoby z hipoteki (jest zgoda żony) i w jakiej treści to zapisać, aby zabezpieczyć się na przyszłość przed ewentualna zmiana zdania zony ?"
Odpowiedź prawnika: Podział majątku przed rozwodem a hipoteka
Z zasady swobody umów wypływa prawo do podjęcia dowolnego zobowiązania. Zgodnie z art. 3531 k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Należy rozważyć kwalifikację przedstawionej w stanie faktycznym umowy jako umowy przedwstępnej (art. 389 - 390 k.c.).
Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego daje drugiej stronie możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej strona uprawniona może zrealizować na drodze sądowej (art. 1047 k.p.c.). Orzeczenie (konstytutywne) sądu, stwierdzające obowiązek drugiej strony złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje tę umowę (art. 64 - por. uchwałę składu 7 sędziów SN z 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, LexPolonica nr 299052, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199).
Umowa przedwstępna (pactum de contrahendo), sama będąc umową zobowiązującą, stanowi drogę dojścia do zawarcia rozmaitych umów definitywnych (przyrzeczonych, zwanych też „stanowczymi"). Mogą to być umowy zarówno zobowiązujące, rozporządzające, jak i zobowiązująco-rozporządzające (jednak inaczej w uzasadnieniu wyroku SN z 5 czerwca 1997 r., I CKN 162/97, LexPolonica nr 327014, OSNC 1997, nr 12, poz. 199, gdzie wyrażono pogląd, że umowa przedwstępna może zobowiązywać jedynie do zawarcia umowy zobowiązującej), a także umowy konsensualne i realne. W doktrynie wyrażono uogólniony pogląd, że umowa przedwstępna może prowadzić do zawarcia każdej w ogóle umowy prawa cywilnego (Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, s. 851).
Wobec tego wydaje się, że można zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną przejęcia długu, w której obie strony (lub jedna ze stron), zobowiązują się do zawarcia w oznaczonym terminie umowy przyrzeczonej. Umowę przejęcia długu normują art. 519-525 k.c. Może ona być zawarta między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna. Dla ważnego zawarcia umowy konieczna jest więc zgoda wierzyciela - nie jest on jednak stroną tej umowy. Od jego zgody uzależniona jest jedynie skuteczność umowy. Nie musi być więc stroną umowy przedwstępnej, chociaż korzystne dla obu stron byłoby np. zawarcie w umowie przedwstępnej oświadczenia banku o zgodzie na zawarcie przedmiotowej umowy przejęcia długu. Zależy to jednak od woli banku. Zgodnie z art. 520 k.c. każda ze stron, które zawarły umowę o przejęcie długu, może wyznaczyć osobie, której zgoda jest potrzebna do skuteczności przejęcia, odpowiedni termin do wyrażenia zgody; bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu jest jednoznaczny z odmówieniem zgody.
Umowa przedwstępna powinna określać termin, do którego strona zobowiązana do zawarcia umowy ma ją zawrzeć. Jednakże zgodnie z art. 389 § 2 k.c. jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?