Podział quoad usum a zasiedzenie

Odpowiedź prawnika: Podział quoad usum a zasiedzenie

Art. 47 kc reguluje zagadnienie części składowej. Zgodnie z tym przepisem częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmiot stanowiący część składową nie może być odrębnym przedmiotem własności. W przypadku nieruchomości gruntowej przyjmuje się, że budynki i inne urządzenia trwale z nieruchomością związane stanowią część składową tej nieruchomości, o ile ustawy nie przewidują w tym zakresie wyjątków. Jednym z takich wyjątków jest odrębna własność lokalu – prawo własności przysługujące w odniesieniu do lokalu jest w tym wypadku odrębne od prawa własności gruntu. Jest zatem możliwe, że górne piętro domu będzie stanowiło przedmiot własności – oczywiście o ile ta część domu będzie uznana za lokal i zostanie ustanowione odrębne prawo własności tego lokalu.

Jak wynika z przedstawionej sytuacji faktycznej nie mamy do czynienia z sytuacją wyodrębnienia „góry” domu jako odrębnego lokalu (na to by wskazywały zapisy w ewidencji gruntów i budynków), lecz z współwłasnością w częściach ułamkowych, w ramach której doszło do tzw. podziału do używania (podział quoad usum). Podział quoad usum jest umową między współwłaścicielami co do współposiadania przedmiotu współwłasności. Współwłaściciele mogą się bowiem umówić, że każdy z nich będzie używał tylko części przedmiotu współwłasności, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Odnosząc się do przedstawionej sytuacji można przyjąć, że właściciele umówili się, że jeden z nich będzie korzystał z dolnej części domu, a drugi tylko z górnej. Umowa w sprawie podziału quoad usum jest źródłem uprawnienia współwłaściciela do odrębnego korzystania z części rzeczy.  Trzeba jednak podkreślić, że zawarcie takiej umowy nie powoduje zmiany w stosunkach własnościowych, stanowi jedynie formę regulacji wzajemnych stosunków w zakresie współposiadania rzeczy wspólnej.

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności poprzez upływ czasu. Przesłankami zasiedzenia są:

• nieprzerwane posiadanie rzeczy przez określony okres czasu,

• samoistne posiadanie rzeczy (tj. władanie rzeczą jak właściciel).

Co do zasady dopuszczalne jest zasiedzenie przez jednego z współwłaścicieli fizycznej części nieruchomości podzielonej w drodze umowy współwłaścicieli do używania (oczywiście pod warunkiem, że górna część domu rzeczywiście może być przedmiotem odrębnej własności – zaświadczenie w tym zakresie wydaje starosta). Jak wspominaliśmy w poprzednim akapicie podział quoad usum nie powoduje zmiany w zakresie własności. Każdy zatem z współwłaścicieli jest nadal posiadaczem samoistnym całości rzeczy oraz posiadaczem zależnym prawa użytkowania określonej części fizycznej. Samo więc istnienie podziału quoad usum nie uzasadnia zasiedzenia górnej części domu. O zasiedzeniu może być mowa dopiero, gdy nastąpi jawna dla otoczenia zmiana kwalifikacji posiadania albo w wyniku dalszej umowy stron zmieniającej tytuł posiadania, np. gdy współwłaściciele postanowią dokonać nieformalnego zniesienia współwłasności w sposób określony we wcześniejszej umowie o podział do użytkowania z ewentualnymi zmianami.