Pojęcie osoby trzeciej w prawie cywilnym

Pytanie klienta:

""W umowie pośrednictwa kupna nieruchomości miałem zapisane, iż nie mogę zdradzać informacji o mieszkaniu, które chcę zakupić osobie trzeciej. Czy przez osobę trzecią są również rozumiani moi rodzice?""

Odpowiedź prawnika:

Klauzula poufności w umowie pośrednictwa - czy rodzice to osoby trzecie?

Podsumowanie: Tak, rodzice są traktowani jako osoby trzecie w kontekście umowy pośrednictwa nieruchomości, chyba że bezpośrednio uczestniczą w transakcji jako jedna ze stron umowy sprzedaży.

Pojęcie osoby trzeciej w prawie cywilnym

Pojęcie osoby trzeciej w prawie cywilnym jest bardzo szeroko ujmowane. Jako osobę trzecią uznaje się każdy podmiot, który nie jest związany ze stosunkiem prawnym łączącym inne podmioty. Nie musi to być konkretna osoba - chodzi raczej o nieograniczony zbiór wszystkich podmiotów, które nie są stronami danego stosunku prawnego.

Ważne: Określenie, kto jest osobą trzecią, zawsze zależy od konkretnego układu sytuacyjno-prawnego i stosunków łączących poszczególne strony.

Osoby trzecie w umowie pośrednictwa nieruchomości

W przypadku umowy pośrednictwa nieruchomości mamy do czynienia z następującym układem:

Strony związane umową

  • Klient (kupujący/sprzedający)
  • Pośrednik nieruchomości
  • Druga strona transakcji (sprzedający/kupujący)

Osoby trzecie

  • Rodzice klienta
  • Członkowie rodziny
  • Znajomi
  • Wszyscy pozostali niepowiązani prawnie

Czy rodzice to osoby trzecie?

Tak, rodzice są traktowani jako osoby trzecie w kontekście klauzuli poufności w umowie pośrednictwa nieruchomości. Oznacza to, że zgodnie z cytowanym postanowieniem umowy nie można im przekazywać informacji o nieruchomości objętej umową pośrednictwa.

Oddzielną kwestią jest skuteczność takie zastrzeżenia, co nie jest jednak przedmiotem niniejszej porady.

Wyjątek od reguły

Rodzice nie będą traktowani jako osoby trzecie tylko wtedy, gdy:

  • To właśnie oni zawierają umowę sprzedaży z podmiotem, z którym została zawarta umowa pośrednictwa
  • Występują jako współwłaściciele lub współkupujący w transakcji
  • Działają jako pełnomocnicy w transakcji

Umowy na rzecz osoby trzeciej

Warto również wspomnieć o szczególnym przypadku umów zawieranych na rzecz osoby trzeciej. Zgodnie z art. 393 Kodeksu cywilnego, jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia.

W takim układzie osoba trzecia, mimo że nie jest stroną pierwotnej umowy, zyskuje określone prawa. Pokazuje to, jak złożone może być określenie statusu prawnego poszczególnych podmiotów w różnych konstelacjach umownych.

Wniosek: W uproszczeniu można powiedzieć, że osobami trzecimi są wszyscy ci, którzy nie są prawnie związani ze stosunkiem cywilnoprawnym łączącym inne podmioty. W przypadku umowy pośrednictwa nieruchomości rodzice klienta będą traktowani jako osoby trzecie, chyba że bezpośrednio uczestniczą w transakcji.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.