Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
W odpowiedzi chcielibyÅ›my osobno kilka kwestii. Po pierwsze sprzedaż przez Pana kontrahenta budynku o powierzchni 500m2 jako budynek o powierzchni 600m2. Należy tutaj przywoÅ‚ać przepisy ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny:
Art. 286. § 1. Kto, w celu osiÄ…gniÄ™cia korzyÅ›ci majÄ…tkowej, doprowadza innÄ… osobÄ™ do niekorzystnego rozporzÄ…dzenia wÅ‚asnym lub cudzym mieniem za pomocÄ… wprowadzenia jej w bÅ‚Ä…d albo wyzyskania bÅ‚Ä™du lub niezdolnoÅ›ci do należytego pojmowania przedsiÄ™branego dziaÅ‚ania, podlega karze pozbawienia wolnoÅ›ci od 6 miesiÄ™cy do lat 8.
Wobec powyższego jeżeli Pana kontrahent sprzedaÅ‚ Panu budynek 500m2 jako budynek o powierzchni 600m2, doprowadziÅ‚ Pana do niekorzystnego rozporzÄ…dzenia mieniem (zapÅ‚aciÅ‚ Pan wiÄ™cej sÄ…dzÄ…c, że budynek ma 600m2, a nie 500m2) wprowadzajÄ…c Pana w bÅ‚Ä…d (zatajajÄ…c prawdziwy metraż budowli). Należy podkreÅ›lić, iż „Strona podmiotowa przestÄ™pstwa oszustwa polega na umyÅ›lnoÅ›ci. DziaÅ‚anie sprawcy motywowane jest osiÄ…gniÄ™ciem celu w postaci korzyÅ›ci majÄ…tkowej. Wymagana jest wiÄ™c szczególna postać zamiaru bezpoÅ›redniego kierunkowego (dolus directus coloratus)” - tak: Tadeusz Bojarski w „Kodeks karny. Komentarz”. Oznacza to, że sprzedajÄ…cy musiaÅ‚ zdawać sobie sprawÄ™, że budynek nie ma 600m2, ale że w rzeczywistoÅ›ci jest mniejszy oraz, że chciaÅ‚ on uzyskać korzyść majÄ…tkowÄ… poprzez oszukanie Pana w tej kwestii. Jeżeli te warunki zostaÅ‚y speÅ‚nione – popeÅ‚niÅ‚ on przestÄ™pstwo. W takim wypadku zalecamy zgÅ‚oszenie tego faktu na posterunku policji lub zÅ‚ożenie doniesienia o podejrzeniu popeÅ‚nienia przestÄ™pstwa do prokuratury.
Ponieważ poczynił Pan już inwestycje w zakupiony budynek nie sądzimy, by był Pan zainteresowany odstępowaniem od umowy na podstawie wprowadzenia Pana w błąd przez sprzedającego. Przyglądniemy się więc kwestii odpowiedzialności sprzedającego za wady budynku. Jeżeli dobrze zrozumieliśmy, obie strony transakcji dokonały jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym będą je obowiązywać przepisy o rękojmi zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z nimi:
Art. 556. § 1. Sprzedawca jest odpowiedzialny wzglÄ™dem kupujÄ…cego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadÄ™ zmniejszajÄ…cÄ… jej wartość lub użyteczność ze wzglÄ™du na cel w umowie oznaczony albo wynikajÄ…cy z okolicznoÅ›ci lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma wÅ‚aÅ›ciwoÅ›ci, o których istnieniu zapewniÅ‚ kupujÄ…cego, albo jeżeli rzecz zostaÅ‚a kupujÄ…cemu wydana w stanie niezupeÅ‚nym (rÄ™kojmia za wady fizyczne).
Zgodnie z tym sprzedajÄ…cy odpowiada za wady fizyczne rzeczy, czyli w tym przypadku za uszkodzony dach. Przy czym jest to odpowiedzialność absolutna, sprzedajÄ…cy nie musi wiedzieć o wadzie, by za niÄ… odpowiadać. Choć należy zaznaczyć, że odpowiada jedynie za wady, które istniaÅ‚y w momencie sprzedaży, nie zaÅ› za te, które powstaÅ‚y później (chyba, że ich przyczyna tkwiÅ‚a już poprzednio w rzeczy). Czego może siÄ™ Pan w takiej sytuacji domagać?
Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujÄ…cy może od umowy odstÄ…pić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujÄ…cy nie może od umowy odstÄ…pić, jeżeli sprzedawca niezwÅ‚ocznie wymieni rzecz wadliwÄ… na rzecz wolnÄ… od wad albo niezwÅ‚ocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz byÅ‚a już wymieniona przez sprzedawcÄ™ lub naprawiana, chyba że wady sÄ… nieistotne.
RozwiÄ…zaniem korzystnym dla Pana bÄ™dzie żądanie obniżenia zapÅ‚aconej ceny. Sprzedawca może też istniejÄ…ce wady usunąć (choć nie dotyczy to Pana, skoro sam Pan zainwestowaÅ‚ w remonty). Należy jednak dodać, że kupujÄ…cy traci uprawnienia z tytuÅ‚u rÄ™kojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciÄ…gu miesiÄ…ca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjÄ™te, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciÄ…gu miesiÄ…ca po upÅ‚ywie czasu, w którym przy zachowaniu należytej starannoÅ›ci mógÅ‚ jÄ… wykryć. Dlatego zachowaÅ‚ Pan swoje uprawnienia, jeżeli zawiadomiÅ‚ Pan sprzedajÄ…cego o uszkodzonym dachu w ciÄ…gu miesiÄ…ca od wykrycia tej wady. W jakim stopniu może Pan żądać obniżenia ceny? Otóż, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, obniżenie powinno nastÄ…pić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartoÅ›ci obliczonej z uwzglÄ™dnieniem istniejÄ…cych wad. SugerowalibyÅ›my żądać obniżenia ceny o wartość koniecznych do przeprowadzenia napraw.