Rękojmia za wady nieruchomości

17.8.2018

Pytanie:

"Kupiłem nieruchomość komercyjną na kredyt. Po negocjacjach ustaliłem cenę z sprzedającym na 600 tys. zł za 600 metrów kwadratowych. Taki metraż podawał sprzedający. Po spisaniu aktu notarialnego po pewnym czasie zorientowałem się że akt zawiera zakup budynku 500 metrowego. Pomyślałem, że to moja wina, że nie sprawdziłem, a sprzedający jest zwykłym oszustem. Zadzwoniłem do sprzedającego żeby powiedzieć mu co o tym myślę ale sprzedający stwierdził, że to pomyłka notariusza. Notariusz poprawiła błąd na stan jaki chciałem mieć zasłaniając się błędem zawartym w świadectwie energetycznym budynku wykonanym przed sprzedażą. Świadectwo również poprawiono. Uznałem sprawę za zamkniętą. Po niemal pół roku natrafiłem w starych dokumentach na plany budynku w którym ewidentnie widać że budynek ma faktycznie nie 600 a 500 metrów kwadratowych. Kolejny błąd który popełniłem to fakt, że nie zmierzyłem budynku. Zainwestowałem już w budynek około 100 000 zł (remont budynku - budynek okazał się po pewnym czasie w dużo gorszej kondycji niż był faktycznie przedstawiany np. dach budynku przeciekał na całej powierzchni czego wcześniej nie byłem w stanie stwierdzić do póki nie spadł ulewny deszcz). Co powinienem zrobić w takiej sytuacji? Czy jestem narażony na jakiegoś rodzaju komplikacje np. sprzedając ów budynek. W jaki sposób wyprostować tę zakręconą sytuację? Dodam, że notariusz rozesłała akta do kilku instytucji i to samo zrobiła z poprawioną wersją. Jak w takiej sytuacji powinien zachować się sprzedający?"

Odpowiedź prawnika: Rękojmia za wady nieruchomości

W odpowiedzi chcielibyśmy osobno kilka kwestii. Po pierwsze sprzedaż przez Pana kontrahenta budynku o powierzchni 500m² jako budynek o powierzchni 600m². Należy tutaj przywołać przepisy ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny:

Art. 286. § 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

Wobec powyższego jeżeli Pana kontrahent sprzedał Panu budynek 500m² jako budynek o powierzchni 600m2, doprowadził Pana do niekorzystnego rozporządzenia mieniem (zapłacił Pan więcej sądząc, że budynek ma 600m², a nie 500m²) wprowadzając Pana w błąd (zatajając prawdziwy metraż budowli). Należy podkreślić, iż „Strona podmiotowa przestępstwa oszustwa polega na umyślności. Działanie sprawcy motywowane jest osiągnięciem celu w postaci korzyści majątkowej. Wymagana jest więc szczególna postać zamiaru bezpośredniego kierunkowego (dolus directus coloratus)” - tak: Tadeusz Bojarski w „Kodeks karny. Komentarz”. Oznacza to, że sprzedający musiał zdawać sobie sprawę, że budynek nie ma 600m², ale że w rzeczywistości jest mniejszy oraz, że chciał on uzyskać korzyść majątkową poprzez oszukanie Pana w tej kwestii. Jeżeli te warunki zostały spełnione – popełnił on przestępstwo. W takim wypadku zalecamy zgłoszenie tego faktu na posterunku policji lub złożenie doniesienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa do prokuratury.

Ponieważ poczynił Pan już inwestycje w zakupiony budynek nie sądzimy, by był Pan zainteresowany odstępowaniem od umowy na podstawie wprowadzenia Pana w błąd przez sprzedającego. Przyglądniemy się więc kwestii odpowiedzialności sprzedającego za wady budynku. Jeżeli dobrze zrozumieliśmy, obie strony transakcji dokonały jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym będą je obowiązywać przepisy o rękojmi zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z nimi:

Art. 556. § 1. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Zgodnie z tym sprzedający odpowiada za wady fizyczne rzeczy, czyli w tym przypadku za uszkodzony dach. Przy czym jest to odpowiedzialność absolutna, sprzedający nie musi wiedzieć o wadzie, by za nią odpowiadać. Choć należy zaznaczyć, że odpowiada jedynie za wady, które istniały w momencie sprzedaży, nie zaś za te, które powstały później (chyba, że ich przyczyna tkwiła już poprzednio w rzeczy). Czego może się Pan w takiej sytuacji domagać?

Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Rozwiązaniem korzystnym dla Pana będzie żądanie obniżenia zapłaconej ceny. Sprzedawca może też istniejące wady usunąć (choć nie dotyczy to Pana, skoro sam Pan zainwestował w remonty). Należy jednak dodać, że kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Dlatego zachował Pan swoje uprawnienia, jeżeli zawiadomił Pan sprzedającego o uszkodzonym dachu w ciągu miesiąca od wykrycia tej wady. W jakim stopniu może Pan żądać obniżenia ceny? Otóż, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Sugerowalibyśmy żądać obniżenia ceny o wartość koniecznych do przeprowadzenia napraw.

Zespół prawników
e-prawnik.pl