Skutki rozgraniczenia nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Skutki rozgraniczenia nieruchomości

W opisanej sytuacji decyzją Wójta Gminy odzyskał Pan swoją własność. Okazało się, iż Pana sąsiad bezprawnie wszedł na teren Pana nieruchomości i korzystał z niej bez podstawy prawnej. Jak się okazuje pobierał również pożytki cywilne w postaci czynszu najmu powierzchni reklamowej. W przedstawionym stanie faktycznym znajdą zatem zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o ochronie własności.

W zaistniałej sytuacji istotne znaczenie będzie miało ustalenie czy Pana sąsiad był w dobrej czy w złej wierze w stosunku do posiadania i czerpania korzyści z części Pana nieruchomości. Jak wskazuje Stanisław Rudnicki Dobrą wiarę samoistnego posiadacza rzeczy można scharakteryzować od strony negatywnej przez określenie, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, a mianowicie, że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu prawo własności konkretnej rzeczy (tak: Rudnicki Stanisław w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 560).

Posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne – art. 224 § 1 k.c. Zatem w przypadku ustalenia dobrej wiary Pana sąsiada nie będzie możliwe dochodzenie roszczenia o wydanie pożytków w postaci pobranego czynszu najmu za udostępnienie powierzchni reklamowej za cały okres sprzed daty, w której decyzja o rozgraniczeniu stała się ostateczna.

Jednakże, zgodnie z art. 224 § 2 k.c. Pana sąsiad będzie zobowiązany względem Pana do wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości i będzie odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie, chyba że pogorszenie nastąpiło bez jego winy od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. 

Powstaje pytanie czy wniosek o rozgraniczenie nieruchomości może zostać potraktowany jako „powództwo o wydanie rzeczy”?

Zgodnie ze stanowiskiem S. Rudnickiego każda wiarygodna informacja może być uważana za wystarczającą, np. dowiedzenie się przez posiadacza o wytoczeniu tego powództwa albo innego - o ustalenie, że powód jest właścicielem rzeczy lub o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (tak: Ibidem). Podzielając to stanowisko należy wskazać, iż przez „powództwo o wydanie rzeczy” należy rozumieć każde powództwo, z którym może się wiązać obowiązek wydania rzeczy. Naszym zdaniem można zasadnie twierdzić, iż wniosek o rozgraniczenie może być również potraktowany jako spełniający przesłankę wyłączającą dobrą wiarę posiadacza.

Zatem wydaje się, że jeżeli Pana sąsiad był w dobrej wierze to może Pan żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz wydania pożytków cywilnych w postaci czynszu najmu, ale tylko za okres od dowiedzenia się przez Pana sąsiada o złożeniu wniosku o rozgraniczenie pod warunkiem, że to Pan złożył wniosek. W przypadku, jeżeli to Pana sąsiad wystąpił z wnioskiem konieczne będzie ustalenie innej daty dla określenia utraty dobrej wiary.

W sytuacji ustalenia, że Pana sąsiad był w złej wierze to może Pan zażądać od sąsiada nie tylko takich samych świadczeń jak opisane wyżej w art. 224 § 2 k.c., ale także może Pan np. zażądać zwrotu wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał. W tej konkretnej sytuacji, gdyby Pan ustalił, że możliwe było lepsze zagospodarowanie nieruchomości lub zażądanie od firmy, która wykupiła powierzchnię reklamową, wyższego czynszu to od Pana sąsiada też mógłby Pan zażądać tego wyższego czynszu.