Skutki uzyskania odrębnego zapisu własności lokalu

Odpowiedź prawnika: Skutki uzyskania odrębnego zapisu własności lokalu

Z opisu sytuacji faktycznej wnioskujemy, iż przysługuje Państwu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a nie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Poniższe uwagi będą dotyczyły spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wyodrębnienie lokalu w rozumieniu „uzyskania odrębnego zapisu własności mieszkania w księgach wieczystych” oznacza, innymi słowy, nabycie prawa własności lokalu. Decydując się na takie nabycie staliby się Państwo właścicielami odrębnej nieruchomości lokalowej.

Zgodnie z art. 17¹⁴ ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.): Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:  1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, 2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1. 

Generalnie można powiedzieć, iż prawo własności nieruchomości jest prawem „silniejszym”, tzn. korzystającym z silniejszej ochrony prawnej niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest jedynie ograniczonym prawem rzeczowym (por. art. 244 § 1 kodeksu cywilnego).

Aby zostać właścicielem nieruchomości lokalowej nie trzeba być członkiem spółdzielni.

Z odrębną własnością lokalu związany jest udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.  Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.  W praktyce oznacza to, iż właściciel lokalu staje się także współwłaścicielem klatki schodowej, murów zewnętrznych budynku, dachu, strychu i piwnicy. Wiąże się z tym obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych, ale także prawo do pobierania pożytków, jakie te części przynoszą. W przypadku członków spółdzielni koszty te są rozliczane w czynszu.

Zwykle jest tak, że po wyodrębnieniu własności lokalu współwłasność nieruchomości wspólnej związanej z lokalem pozostaje pod zarządem spółdzielni. Oznacza to, iż w praktyce codziennego zamieszkiwania zmiana jest niezauważalna. Jednakże na mocy art. 24¹ u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Oznacza to w praktyce, iż właściciele tych lokali będą mogli sami sprawować zarząd nad nieruchomością wspólną w zakresie przysługujących im praw a także powierzyć zarząd profesjonalnemu zarządcy, innemu niż spółdzielnia.

W kwestii zbywalności należy stwierdzić, iż oba prawa są zbywalne. Jednakże w przypadku prawa własności nie ma już mowy o zbyciu wkładu budowlanego. Kwestie związane z wkładem budowlanym bywają mocno problematyczne w przypadku dziedziczenia lub podziału majątku wspólnego małżonków w skład którego wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Można także powiedzieć, iż co do zasady prawo własności lokalu ma wyższą wartość rynkową niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W kwestiach ewentualnych różnić w wysokości opłat ponoszonych z tytułu utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej nie jesteśmy w stanie przewidzieć czy różnica będzie na Państwa korzyść czy też opłaty wzrosną. Zależy to od Państwa indywidualnej sytuacji. Wydaje się, iż pomocne będzie zasięgnięcie w tej mierze opinii sąsiadów, którzy już lokale wykupili.

Na zakończenie zachęcamy również do zapoznania się z następującymi informacjami prawnymi:

Prawo spółdzielcze własnościowe a własność

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu