Służebność drogowa - prawa i obowiązki

Odpowiedź prawnika: Służebność drogowa - prawa i obowiązki

Wydaje się, że powołanie się na przepis art. 344 może okazać się bezcelowe, gdyż właściciel może skorzystać nie tylko z roszczenia posesoryjnego (art. 344 kc), ale i z windykacyjnego (art. 222 kc), które nie ulega przedawnieniu, jeśli dotyczy nieruchomości.

Wskazać należy, iż służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Dotyczy to także służebności gruntowej polegającej na obowiązku nieczynienia (trak jest w opisywanym przypadku). Taka służebność wygaśnie, jeśli  na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności – czyli wspomniane ogrodzenie.

Niestety powołanie się na tą regulację może spotkać się z zarzutem nowego właściciela nieruchomości władnącej. Jak się bowiem domyślamy, nawet jeśli upłynęło 10 lat, to służebność nie została wykreślona z kw. Dlatego też nabywca nieruchomości władnącej może nabyć - dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - służebność gruntową, mimo że wygasła ona wskutek jej niewykonywania (tak SN w orzeczeniu z 8 kwietnia 1983 r., III CZP 8/83, OSNCP 11/83, poz. 173). 

Wydaje się więc, iż właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością pozostaje jedynie możliwość zniesienia służebności za wynagrodzeniem. Warunkiem jest jednak to, że wskutek zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Właściciel będzie więc musiał wykazać tą szczególną uciążliwość (np. niebezpieczeństwo zawalenia się domu) oraz, że służebność drogi koniecznej może być ustanowiona poprzez grunty gminne. Służebność drogi koniecznej pozwala zasadniczo na przejazd wszelkich pojazdów, które dostać się muszą na teren nieruchomości  sąsiada. Zniesienie służebności bez zapłaty przez Panią/Pana wynagrodzenia byłoby możliwe, jeśli nieruchomość uzyska dostęp do drogi publicznej.

Trudno jednoznacznie ocenić żądanie właściciela nieruchomości władnącej w kwestii ogrodzenia, nie znając treści wyroku sądu ustanawiającego służebność. Wskazać jednak należy, iż (w braku odmiennej umowy) obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Ma on jednak obowiązek dbania tylko o te urządzenia, które istniały w czasie ustanawiania służebności. Nie oznacza to więc, że jest  obowiązany do ponoszenia kosztów stworzenia tych urządzeń. Zasadniczo więc udostępnienie drogi w pełnym zakresie (3 m) będzie Pani/Pana obowiązkiem. W braku dobrowolnego spełniania tego obowiązku, sąsiad może skierować sprawę przed sąd cywilny.

Jeśli dąży Pani/Pan do zniesienia służebności to likwidacja ogrodzenia rzeczywiście powinna być wstrzymana. Musi Pani/Pan w takiej sytuacji skierować pozew o zniesienie służebności.