Sprzedaż darowanego mieszkania przed upływem 5 lat

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż darowanego mieszkania przed upływem 5 lat

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatek od spadków i darowizn od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej (m.in. rodzic i dziecko) oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku (tj: 9.637 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej), według następujących skal:

Kwoty nadwyżki w zł		Podatek wynosi
ponad	do
	10.278	3 %
10.278	20.556	308 zł 30 gr i 5 % nadwyżki ponad 10.278 zł
20.556		822 zł 20 gr i 7 % nadwyżki ponad 20.556 zł

Odnośnie darowizny mieszkania, najkorzystniejszą formą przeniesienia własności lokalu mieszkalnego przez rodziców na dziecko jest darowizna połączona ze skorzystaniem z ulgi w zapłacie podatku od spadków i darowizn, przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy, w przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym w drodze spadku lub darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej (rodzice i dziecko są zaliczani do I grupy podatkowej) - nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Zatem darowanie mieszkania nieprzekraczającego 110 m² przez rodziców na rzecz dziecka nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Jednak zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy z ulgi mogą skorzystać osoby, które łącznie spełniają następujące warunki:

1. są obywatelami polskimi lub mają miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy; 
3. nie dysponują spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie są właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego;
4. nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu;
5. będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat od dnia złożenia zeznania podatkowego - jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka w nabytym lokalu lub budynku.

Jak stanowi art. 16 ust. 7 ustawy, nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji (a więc utraty powyższej ulgi) zbycie udziału w budynku lub lokalu na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych oraz zbycie budynku lub lokalu, jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu sześciu miesięcy od dnia zbycia. Częstą sytuacją jest, iż  najpierw następuje nabycie nowego lokalu z kredytu bankowego (czy z innego rodzaju pożyczki), następnie zaś poprzedni lokal zostaje zbyty i kredyt spłacony z środków uzyskanych ze sprzedaży. W literaturze podatkowej wskazuje się, iż w takiej sytuacji podatnik nie powinien tracić prawa do ulgi. W każdej jednak sytuacji pamiętać należy, że z punktu widzenia przepisów art. 16 ust. 7 i 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn istotne jest, by sprzedaż budynku nabytego w spadku służyć miała realizacji potrzeb mieszkaniowych spadkobiercy (tak: R.

Kubacki, Ulga mieszkaniowa a nabycie budynku lub lokalu z innych środków niż ze zbycia odziedziczonego budynku lub lokalu, „Lex Polonica”). Gdyby przyjąć jako jedyne rozwiązanie, iż najpierw musi nastąpić zbycie lokalu, a potem nabycie nowego, podatnik przez pewien czas pozostałby bez własnego mieszkania, a wątpliwym jest, aby taka była intencja ustawodawcy. Jednakże w Informacji Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z dnia 12 lipca 2004 r. (sygn. E-2/436/3/04) na pytanie podatnika „Czy przy darowiźnie mieszkania w I grupie podatkowej, jeżeli obdarowany przed upływem 5 lat najpierw zakupi nowe mieszkanie lub uzyska pozwolenie na budowę, a następnie zbędzie darowany lokal w ciągu 6 m-cy, ulga podatkowa z art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn zostanie zachowana?” urząd stwierdził, iż w tym przypadku brak jest podstaw do utrzymania ulgi wymienionej w art. 16 ustawy.

W przypadku sprzedaży darowanego mieszkania nie wystąpi natomiast zryczałtowany podatek dochodowym od osób fizycznych (10%). Przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny są bowiem w całości zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.