Sprzedaż działki a opłata planistyczna
Pytanie:
"Spisana została umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym i częściowym wykończeniem wnętrza. Dopiero wówczas pośrednik prowadzący transakcję wystąpił do miejscowego Urzędu Gminnego o zaświadczenie o przeznaczeniu działki, celem przedłożenia go notariuszowi. Okazało się, co było zaskoczeniem dla mnie jako sprzedającego jak i dla pośrednika, że urząd rezerwuje sobie prawo do opłaty planistycznej w wys. 30% wzrostu wartości działki w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dn.17.08.2007r. W/w działka nabyta została przeze mnie 28.10.1998r. jako działka mieszkalno-usługowa zgodnie ewidencją gruntów i ówczesnym planem zagospodarowania przestrzennego. W oparciu o powyższe i mój wniosek wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla w/w działki w dn.07.01.1999r. a następnie po sporządzeniu projektu budowlanego w dn.05.01.2000r. - decyzja z pozwoleniem na budowę. Do dnia zatwierdzenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego opłatę planistyczną zbudowany został budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym z elewacjami, częściowym wykończeniem wewnętrznym i wykonaną infrastrukturą zewnętrzną. Ani dotychczasowy właściciel, ani nabywca nie odniosą w związku z tym żadnej korzyści przy zabudowie tej działki, gdyż wszystkie decyzje administracyjne dla tej nieruchomości skutkujące formalnymi ułatwieniami w procesie budowlanym zostały udzielone przed uchwaleniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy w świetle powyższych faktów zobowiązany będę do dokonania opłaty planistycznej w wysokości 30% wartości działki? Jaka jest możliwość zwiększenia ustalonej kwoty sprzedaży nieruchomości w umowie przedwstępnej o kwotę opłaty planistycznej? Opłata planistyczna jest zaskoczeniem dla sprzedającego i dodatkowym kosztem, pomniejszającym kwotę sprzedaży nieruchomości, a dla nabywcy, tez zaskoczonego powyższym faktem skutkuje to dodatkowym wzrostem wartości nabywanej nieruchomości. "
Odpowiedź prawnika: Sprzedaż działki a opłata planistyczna
Z przedstawionej sytuacji nie wynika czy i w jakim zakresie zmieniły się ustalenia w zakresie zagospodarowania przestrzennego działki. W poprzednim planie była to działka mieszkalno-usługowa; domyślamy się, iż w nowym planie ma status działki mieszkalno-usługowej lub mieszkalnej.
Opłata planistyczna jest zasadna, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. (art. 36 ust. 4).
Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Na podstawie przedstawionego opisu sytuacji nie sposób stwierdzić czy zasadne jest ustalenie opłaty. W każdym razie skoro działka była już zabudowana przed uchwaleniem planu, to może Pan podnosić, iż wartość nieruchomości nie zwiększyła się z powodu uchwalenia planu. Najbardziej istotne jest jednak to, jaki rodzaj zabudowy przewiduje teraz nowy plan.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego od notariusza. Jeśli nie będzie się Pan zgadzał z samym żądaniem opłaty czy jej wysokością, możliwe jest odwołanie.
Co do zwiększenia ceny nieruchomości o kwotę opłaty, to zasadniczo wymaga to negocjacji z kupującym. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta z zachowaniem formy aktu notarialnego, to konieczna będzie jego zmiana, albo ewentualnie zaznaczenie w umowie definitywnej, że strony ustaliły większą cenę (w tym jednak wypadku istnieje niebezpieczeństwo, że kupujący wycofa się z ustaleń przed podpisaniem umowy definitywnej i skieruje sprawę do sądu). Jeśli umowa nie była spisana w tej formie, to może Pan wycofać się z wcześniejszych ustaleń co do ceny - w tym przypadku kupujący może żądać tylko odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?