Sprzedaż gruntu rolnego a dzierżawa

13.2.2007

Pytanie:

"Chcę kupić działkę rolną, którą obecnie dzierżawi osoba fizyczna. Umowa dzierżawy została zawarta na 10 lat (będzie jeszcze trwała do 2013 roku). Nie ma w niej mowy o tym, że dzierżawcy będzie przysługiwało prawo pierwokupu, gdyby właściciel chciał ją sprzedać. Wiem, że przysługuje takie prawo Agencji Nieruchomości Rolnych. Właścicielem (nie użytkownikiem wieczystym) działki jest osoba fizyczna. Czy mimo to dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu? Czy nowy właściciel może potem rozwiązać z dzierżawcą umowę dzierżawy? "

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż gruntu rolnego a dzierżawa

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa.

Powyższych obostrzeń nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli ani dzierżawca ani Agencja nie skorzystają lub nie będą mogły skorzystać z prawa pierwokupu, umowa zostanie skutecznie zawarta z pierwotnym kontrahentem. Zgodnie z art. 694 kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów szczególnych dotyczących dzierżawy. Tym samym zbycie przedmiotu dzierżawy (w tym wypadku nieruchomości) w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy; nabywca może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 694 w związku z art. 678 § 1 kc). Zgodnie z art. 704 kc ustawowym terminem do wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego jest jeden rok na przód na koniec roku dzierżawnego.

Powyższe uprawnienie nie przysługuje nabywcy jeśli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż gruntu rolnego a dzierżawa

Komentarze