Sprzedaż mieszkania a egzekucja

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż mieszkania a egzekucja

Na początku należy wyjaśnić kilka nieścisłości pojawiających się w pytaniu. Po pierwsze, mieszkanie nie zostało jeszcze przez Panią kupione, pomimo, że wpłaciła Pani całość kwoty, gdyż do przejścia własności jest potrzebne zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Z opisu wynika, że została zawarta jedynie umowa przedwstępna – czyli umowa zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży zostało wpisane do księgi wieczystej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnej, można domagać się zawarcia umowy sprzedaży, a jeżeli druga strona odmówi, można wnieść pozew do sądu o wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego obowiązek  złożenia przez drugą stronę umowy oświadczenia o sprzedaży. Takie orzeczenie sądowe zastąpi oświadczenie woli drugiej strony. Nie ma formalnych przeszkód, by kupić, czy sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Pamiętać należy jednak o konsekwencjach nabycia takiego mieszkania. Kupując takie mieszkanie, jeżeli dług, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nie jest spłacony, należy liczyć się z tym, że możliwa będzie egzekucja z mieszkania. Sensem ustanowienia hipoteki jest właśnie takie zabezpieczenie wierzytelności, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością . Jeżeli wobec dłużnika i z nieruchomości nie byłaby prowadzona egzekucja komornicza, to spłata całej wierzytelności skutkowałaby możliwością zwolnienia nieruchomości spod hipoteki i mogłaby Pani nabyć nieruchomość bez hipoteki. Tak jednak nie jest w przedstawionym przypadku. Sprawa jest bowiem o tyle skomplikowana, że, jak domyślamy się z opisu pytania,  w stosunku do zbywcy nieruchomości toczy się egzekucja komornicza. Jeżeli zatem, co jest dosyć prawdopodobne, komornik dokonał zajęcia obu opisywanych nieruchomości (informacja ta powinna być ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości), to skutkiem takiego zajęcia jest to, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Odpowiedź na pytanie związane z możliwością domagania się przez komornika spłaty całości zadłużenia, także obciążającego drugą nieruchomość jest uzależniona od tego, czy egzekucja  z tych nieruchomości jest prowadzona na rzecz dwóch różnych wierzycieli, czy też na rzecz jednego, a także od tego, czy są to tylko wierzyciele hipoteczni, czy też wierzyciele osobiści, czy ustanowiono hipotekę łączną, a także od tego na rzecz której egzekucji zostały zajęte te nieruchomości.

Upraszczając sprawę, komornik może na rzecz danego wierzyciela prowadzić egzekucję w stosunku do nieruchomości, która jest zajęta na poczet tej konkretnej sprawy (w księdze wieczystej powinna być wpisana sygnatura sprawy i na rzecz tej sprawy może być prowadzona egzekucja z danej nieruchomości). W takiej sytuacji, jeżeli całość wierzytelności dochodzonej w drodze tej egzekucji zostanie spłacona, a egzekucja umorzona, nieruchomość zostanie zwolniona od zajęcia.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, osoba trzecia, jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty. Zatem, by wstąpić w prawa zaspokojonego wierzyciela na zasadzie art. 518, najpierw trzeba nabyć nieruchomość, a dopiero potem spłacać dług. Jeżeli najpierw Pani spłaci cudzy dług, a potem nabędzie nieruchomość, będzie się mogła Pani domagać zwrotu na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia.

Reasumując, zanim podejmie Pani jakiekolwiek kroki, w pierwszej kolejności, koniecznie musi Pani się zorientować, czy nastąpiło zajęcie komornicze nieruchomości i czy ta konkretna nieruchomość jest zajęta na poczet jednej egzekucji i jakie wierzytelności są dochodzone w tej egzekucji, czy też kilku.

Można również wskazać, że jeżeli nie podejmie Pani kroków w celu nabycia własności nieruchomości, a jeżeli nieruchomość zostanie zbyta w postępowaniu egzekucyjnym, to zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.