Sprzedaż mieszkania a egzekucja

Pytanie:

Zakupiłam mieszkanie, wpłaciłam całą sumę pieniędzy, ale sprzedający do tej pory nie wywiązali się z przyrzeczenia podpisania aktu notarialnego. Na mieszkaniu jest zadłużenie, wpisane na hipotekę i są jeszcze koszty obsługi komorniczej do spłacenia. Obciążenie umową przedwstępną zostało wpisane na hipotekę. Jest to umowa przedwstępna, podpisana w formie notarialnej i zabezpieczona na jednej hipotece (jednego mieszkania). Zadłużenie sprzedający już spłacił, ale nie wynagrodzenie komornicze. Dlatego - tak twierdzi komornik - nie wniesie odpowiedniego wpisu zwalniającego hipotekę z obciążeń, dopóki nie dostanie swoich pieniędzy. A notariusz bez zwolnionej hipoteki nie sporządzi aktu notarialnego. Co więcej, sprzedający ma również inne zadłużenie (na innym lokalu) i komornik uzależnia zwolnienie hipoteki na zakupionym przeze mnie mieszkaniu od spłaty przez sprzedającego wszystkich zadłużeń. Czy komornik ma prawo uzależniać zwolnienie wpisu na jednej hipotece od spłaty wszystkich zadłużeń przez sprzedającego? Jeśli wniosę sprawę do Sądu o przepisanie na mnie mieszkania, to co się będzie działo z zadłużeniem? Czy muszę je spłacić przed wniesieniem sprawy do Sądu o przepisanie mieszkania czy też po i potem próbować je odzyskać od sprzedającego?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Na początku należy wyjaśnić kilka nieścisłości pojawiających się w pytaniu. Po pierwsze, mieszkanie nie zostało jeszcze przez Panią kupione, pomimo, że wpłaciła Pani całość kwoty, gdyż do przejścia własności jest potrzebne zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Z opisu wynika, że została zawarta jedynie umowa przedwstępna – czyli umowa zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży zostało wpisane do księgi wieczystej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnej, można domagać się zawarcia umowy sprzedaży, a jeżeli druga strona odmówi, można wnieść pozew do sądu o wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego obowiązek  złożenia przez drugą stronę umowy oświadczenia o sprzedaży. Takie orzeczenie sądowe zastąpi oświadczenie woli drugiej strony. Nie ma formalnych przeszkód, by kupić, czy sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Pamiętać należy jednak o konsekwencjach nabycia takiego mieszkania. Kupując takie mieszkanie, jeżeli dług, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nie jest spłacony, należy liczyć się z tym, że możliwa będzie egzekucja z mieszkania. Sensem ustanowienia hipoteki jest właśnie takie zabezpieczenie wierzytelności, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością . Jeżeli wobec dłużnika i z nieruchomości nie byłaby prowadzona egzekucja komornicza, to spłata całej wierzytelności skutkowałaby możliwością zwolnienia nieruchomości spod hipoteki i mogłaby Pani nabyć nieruchomość bez hipoteki. Tak jednak nie jest w przedstawionym przypadku. Sprawa jest bowiem o tyle skomplikowana, że, jak domyślamy się z opisu pytania,  w stosunku do zbywcy nieruchomości toczy się egzekucja komornicza. Jeżeli zatem, co jest dosyć prawdopodobne, komornik dokonał zajęcia obu opisywanych nieruchomości (informacja ta powinna być ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości), to skutkiem takiego zajęcia jest to, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Odpowiedź na pytanie związane z możliwością domagania się przez komornika spłaty całości zadłużenia, także obciążającego drugą nieruchomość jest uzależniona od tego, czy egzekucja  z tych nieruchomości jest prowadzona na rzecz dwóch różnych wierzycieli, czy też na rzecz jednego, a także od tego, czy są to tylko wierzyciele hipoteczni, czy też wierzyciele osobiści, czy ustanowiono hipotekę łączną, a także od tego na rzecz której egzekucji zostały zajęte te nieruchomości.

Upraszczając sprawę, komornik może na rzecz danego wierzyciela prowadzić egzekucję w stosunku do nieruchomości, która jest zajęta na poczet tej konkretnej sprawy (w księdze wieczystej powinna być wpisana sygnatura sprawy i na rzecz tej sprawy może być prowadzona egzekucja z danej nieruchomości). W takiej sytuacji, jeżeli całość wierzytelności dochodzonej w drodze tej egzekucji zostanie spłacona, a egzekucja umorzona, nieruchomość zostanie zwolniona od zajęcia.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, osoba trzecia, jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty. Zatem, by wstąpić w prawa zaspokojonego wierzyciela na zasadzie art. 518, najpierw trzeba nabyć nieruchomość, a dopiero potem spłacać dług. Jeżeli najpierw Pani spłaci cudzy dług, a potem nabędzie nieruchomość, będzie się mogła Pani domagać zwrotu na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia.

Reasumując, zanim podejmie Pani jakiekolwiek kroki, w pierwszej kolejności, koniecznie musi Pani się zorientować, czy nastąpiło zajęcie komornicze nieruchomości i czy ta konkretna nieruchomość jest zajęta na poczet jednej egzekucji i jakie wierzytelności są dochodzone w tej egzekucji, czy też kilku.

Można również wskazać, że jeżeli nie podejmie Pani kroków w celu nabycia własności nieruchomości, a jeżeli nieruchomość zostanie zbyta w postępowaniu egzekucyjnym, to zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: