Sprzedaż nieruchomości na raty

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż nieruchomości na raty

Jeżeli dojdzie do zawarcia definitywnej umowy przeniesienia własności (tzn. nie umowa warunkowa, nie wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia własności), a zatem własność nieruchomości przejdzie na kupującego, a ten nie uiści drugiej części umówionej ceny to należy odwołać się do art. 491 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią jeśli dłużnik dopuścił się zwłoki z wykonaniem świadczenia, to wierzyciel może wyznaczyć mu termin dodatkowy o odpowiedniej długości na wykonanie tego świadczenia.

Po jego bezskutecznym upływie wierzyciel może od umowy odstąpić. Skutkiem takiego odstąpienia jest to, iż obie strony są zobowiązane do zwrócenia sobie tego, co świadczyły w ramach wykonania umowy. Zatem kupujący jest zobowiązany do zwrotu nieruchomości, a sprzedający do zwrotu ceny. Należy podkreślić, iż własność nieruchomości nie przechodzi tu automatycznie z powrotem na sprzedającego, kupujący jest zobowiązany do dokonania powrotnego przeniesienia tej własności (oświadczeniem woli w formie aktu notarialnego). Wynika to nie z przepisów, lecz z orzecznictwa sądu najwyższego. W razie gdyby dłużnik odmówił złożenia tego oświadczenia, może ono zostać zastąpione przez orzeczenie sądu.

Art. 491 par. 2 kc nie znajdzie tu zastosowania, gdyż świadczenie tylko jednej ze stron jest podzielne (kupującego), przeniesienie własności nieruchomości nie jest świadczeniem podzielnym. Zatem w przypadku zwłoki nawet z zapłatą jednej raty wierzyciel będzie mógł od umowy odstąpić

Prawo do odstąpienia może zostać również wprost zastrzeżone w umowie, dzięki czemu wierzyciel nie będzie musiał wyznaczyć terminu dodatkowego w przypadku zwłoki z zapłatą drugiej części ceny, a będzie mógł od umowy od razu odstąpić w przypadku zwłoki (art. 492 kc).