Taras - część wspólna czy przynależność mieszkania

Pytanie:

Właściciele mieszkania na ostatnim piętrze budynku zaadaptowali na cele mieszkalne taras sąsiadujący z ich mieszkaniem. Taras ten stanowi dach mieszkania położonego piętro niżej, a jego powierzchnia jest większa niż powierzchnia całego mieszkania inwestorów. Właściciele mieszkania (inwestorzy) dokonali zabudowy tarasu w oparciu o pozwolenie na budowę wydane przez Wydział Architektury. Wspólnota Mieszkaniowa zaskarżyła powyższą decyzję. W wyniku prowadzonego postępowania Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżoną decyzję, na podstawie której dokonano zabudowy tarasu, uzasadniając, iż inwestorzy nie wykazali się prawem do dysponowania tarasem. Mieszkanie stanowiące własność inwestorów zostało wykupione od Gminy. W akcie notarialnym podana została powierzchnia mieszkania tj. 35 m. (w akcie nie ma żadnych informacji o tarasie). Obecnie inwestorzy wnieśli pozew do sądu przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej i Gminie, twierdząc, że taras stanowi ich własność. W uzasadnieniu pozwu powołują się m.in. na art. 47 kc oraz na art. 3 ustawy o własności lokali twierdząc, że taras stanowi część składową lokalu mieszkalnego i został przez nich nabyty razem z mieszkaniem. Wspólnota Mieszkaniowa podnosi, że taras stanowi część wspólną nieruchomości i jest co najwyżej częścią składową budynku, a nie mieszkania. Czy taras, o powierzchni większej niż powierzchnia mieszkania, który nie został w ogóle ujęty w akcie notarialnym (inwestorzy wykupili od Gminy jedynie mieszkanie o pow. 35m) może zostać uznany za część składową lokalu mieszkalnego i tym samym za własność inwestorów? Inwestorzy podnoszą, że w aktach notarialnych nie wpisuje się balkonów - czy w opisanej sytuacji taki argument może być uwzględniony? Czy Wspólnota może powołać się np. na art. 2 par. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się powierzchni balkonów, tarasów?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera definicję powierzchni użytkowej lokalu. Jest ona jednak stworzona na potrzeby powyższej ustawy. Powoływanie się więc na art. 2 par. 1 pkt 7 tej ustawy nie jest adekwatne. W rozstrzygnięciu opisanej sytuacji należy się odwoływać do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym ostatnim aktem prawnym, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.  Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest natomiast wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Nie oznacza to, że balkon czy taras zawsze będzie częścią składową mieszkania. Architekt może bowiem przewidzieć w projekcie budynku budowę balkonów lub tarasów, do których dostęp będą mieli wszyscy mieszkańcy bloku. W takim przypadku taras rzeczywiście stanowi część wspólną nieruchomości. Jeśli jednak taras jest związany z jednym tylko mieszkaniem, w szczególności, gdy wyjście na taras prowadzi wyłącznie przez to mieszkanie, należy go uznać za część składową danego lokalu. Takie rozwiązanie powyższego problemu zaproponował także SN w orzeczeniu z dnia 3 października 2002 r., sygn. III RN 153/01, opubl. w OSNP 2003/18/423. Zgodnie z nim „przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu. (...)Innymi słowy, balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu”.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (2)

krysia

23.2.2011 10:26:34

Re: Taras - część wspólna czy przynależność mieszkania

poprawka podjąć uchwałę ze tarasy prztnależą z remontem wo właściciela mieszkania sory

krysia

23.2.2011 10:25:12

Re: Taras - część wspólna czy przynależność mieszkania

Ja uażam że przynależność mieszkania .Podjąć uchwałę żę tarasy są częścia wspólną.Jedynie remont generalny gdy jest robiony kapitalny remont budynku to znaczy może przy elewacji na koszt wszystkich

Pokaż wszystkie komentarze (2)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 20.6.2017

    Meble ogrodowe - kupuj z głową

    Kupujesz meble ogrodowe? Dowiedz się, na co zwrócić uwagę. Odpowiednio dobrane meble ogrodowe potrafią ozdobić każdy taras, altankę i ogród, a dzięki funkcjonalności niektórych (...)

  • 24.1.2018

    Podział majątku wspólnego małżonków, rozwód i separacja

    Tylko w wyjątkowych sytuacjach sąd, orzekając rozwód, może dokonać podziału majątku, jeśli nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w postępowaniu rozwodowym. Jeśli w skład majątku wspólnego (...)

  • 6.9.2018

    Dodatek mieszkaniowy - Jak uzyskać, komu przysługuje i ile wynosi dodatek mieszkaniowy

    Jeśli Twoja sytuacja materialna jest trudna, możesz skorzystać z pomocy w formie dodatku mieszkaniowego przeznaczonego na utrzymanie posiadanego bądź wynajmowanego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Sprawdź, (...)

  • 10.4.2015

    Nowe zasady Mieszkania dla młodych (MDM)

    W Sejmie trwają prace nad rządowym projektem ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

  • 22.7.2018

    Dopłaty do czynszu już w przyszłym roku

    Od 2019 roku ruszy system dopłat do czynszu dla pierwszych najemców nowo wybudowanych mieszkań i mieszkań w budynkach poddanych rewitalizacji w ramach współpracy inwestorów z gminami. (...)