Udział w powierzchni nieruchomości wspólnej

12.12.2003

Pytanie:

"Jesteśmy członkami Spółdzielni Mieszkaniowej, posiadaczami spółdzielczych własnościowych praw do lokali położonych w jednym z budynków. 6 lat temu otrzymaliśmy od Spółdzielni ostateczne rozliczenie całkowitych kosztów budowy naszych lokali (włącznie kosztami pośrednimi, obejmującymi koszt gruntu) i w wtedy uiściliśmy w całości żądane kwoty. Budynek jest usytuowany na jednej działce o od lat uregulowanym stanie prawnym. Jak rozumiemy, na całą nieruchomość składa się budynek wraz z działką, na której jest usytuowany (jedna nieruchomość zabudowana). Wszyscy złożyliśmy wnioski o przeniesienie na naszą rzecz własności lokali położonych ww. nieruchomości. Teraz chcemy wyegzekwować obowiązek ustawowy zawarcia z nami umów o przeniesienie własności lokali bezzwłocznie po uprawomocnieniu się uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali. Wiemy o obowiązku Spółdzielni zwarcia z nami umów o przeniesienie własności lokali (art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), po dokonaniu przez nas spłaty zobowiązań, określonych w punkach 1-4. Czy przeniesienie odrębnej własności lokali w nieruchomości dotyczy całej nieruchomości, a więc również udziałów w całej działce, na której budynek jest usytuowany? Czy za powierzchnię działki leżącej poza obrysem budynku, a przynależnej do całej nieruchomości, spółdzielnia może żądać dopłat? Jeśli tak, to na jakiej podstawie prawnej i na jakich warunkach finansowych (wycena biegłego rzeczoznawcy, umowa między stronami itp.)?"

Odpowiedź prawnika: Udział w powierzchni nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Zgodnie z ustępem drugim tego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynkju i urządzenia, które nie służą wyłącznie do uzytku właścicieli lokali. Udział ten przysługuje więc w całej nieruchomości, na której położony jest budynek, w którym nastepuje wyodrębnienie lokalu i ustanowienie jego odrębnej własności. Jeżeli jednak nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrebnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni uzytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynaleznych do łącznej powierzchni uzytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział w nieruchomości wspólnej dotyczy całej nieruchomości, na której budynek jest położony (nieruchomość ta może być zabudowana kilkoma budynkami). Właściciel lokalu płaci za swą własność czyli za powierzchnię uzytkową lokalu oraz za udziałw nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia nie może nakładać na właściciela opłat za część nieruchomości, która do niego nie należy.

Michał Włodarczyk

Radca prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?

Masz inne pytanie do prawnika?

Komentarze

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Czytaj także

Niektóre prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości niebędących członkami spółdzielni

Nowa egzekucja z nieruchomości

Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?

Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Przedawnienie należności z tytułu zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie właścicieli

Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?

Rozliczenia małżonków po ustaniu ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej z tytułu nakładów i wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego na gruncie jednego z małżonków

Pytania i odpowiedzi

Określenie udziału lokalu w części wspólnej

Pytanie: "Każdy lokal we wspólnocie mieszkaniowej ma do wyłącznego używania przypisaną piwnicę. Obecnie Wspólnota określa udział w części wspólnej danego lokalu tylko poprzez powierzchnię samego lokalu. Ale część właścicieli lokali uważa, że prawidłowym sposobem na określenie udziału w części wspólnej jest dodanie powierzchni używanej piwnicy do powierzchni lokalu. Czy powierzchnia piwnicy powinna być doliczona do powierzchni mieszkania i w ten sposób określić procentowy udział (...)"

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Pytanie: "W dużej wspólnocie mieszkaniowej część mieszkań została wydzielona z piwnicami, a część bez nich. Powoduje to, że rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wg udziałów jak przewiduje art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jest wyraźnie niesprawiedliwe. Jednocześnie zmiana udziałów jest operacją trudną do przeprowadzenia ponieważ nie wszyscy właściciele wyrażają na tę zmianę zgodę. Czy art.12 ust. 2 ustawy o własności lokali jest przepisem ius cogens (...)"

Obowiązek finansowy utrzymania nieruchomości wspólnej

Pytanie: "Na kim ciąży obowiązek finansowy utrzymania nieruchomości wspólnej?"

Sposób liczenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Pytanie: "W jaki sposób powinny być obliczane zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej?"

Testament działowy

Pytanie: "W trakcie remontu domu parterowego (jednorodzinnego) polegającym na wymianie dachu, w wyniku którego powstaje nowa powierzchnia, którą można zaadoptować na mieszkanie osoba X (jedyny właściciel nieruchomości) sporządza testament, w którym istniejący parter zapisuje osobie Y, a strych który jest w trakcie budowy i adaptacji osobie Z. Jak sąd może do tego podejść? Wiem, że sąd określa ułamkowy udział każdego ze spadkobiorców."

Ponoszenie kosztów w zakresie części wspólnej

Pytanie: "Jeżeli przy zniesieniu współwłasności kamienicy otrzymuje się większą powierzchnię ale mniej wartościową, to jak można zabezpieczyć się przed ponoszeniem kosztów remontów części wspólnych według krzywdzącej w tym przypadku zasady udziałów w powierzchni?"

Zmianau udziałów we wspólnocie mieszkaniowej

Pytanie: "Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powstałej z zasobów gminnych, zażądał od gminy jako dotychczasowego właściciela sporządzenia inwentaryzacji budowlanej budynku, gdyż okazało się, że lokale wydzielane były w oparciu o nieścisłe pomiary, co doprowadziło do sytuacji, że udziały nie odnosiły się do rzeczywistej powierzchni lokali wydzielonych. Po sporządzeniu inwentaryzacji okazało się, że różnica w wielkości powierzchni przyjętych w aktach notarialnych i rzeczywistych wynikających (...)"

Koszty remontu budynku przy kilku właścicielach

Pytanie: "W budynku wolnostojącym, jest dwóch właścicieli; jeden z nich ma 1/3 powierzchni użytkowej budynku tj. lokal mieszkalny; drugi 2/3 powierzchni użytkowej budynku w tym lokal mieszkalny i strych. W jakim procencie wymienieni właściciele ponoszą koszty remontu dachu, wymiany - naprawy rynien, wykonania elewacji budynku? "

Zajęcie części nieruchomości wspólnej

Pytanie: "Jeden z właścicieli bez prawa do dysponowania nieruchomością wspólną samowolnie ją zajął. W hali garażowej wspólnej dla wszystkich mieszkańców, gdzie posiada do wyłącznego użytkowania kilka stanowisk parkingowych wykonał roboty budowlane, polegające na wybudowaniu ścian i wrót garażowych, obejmujących również końcowy odcinek wewnętrznej drogi manewrowej. Utworzył w ten sposób odrębny lokal dla własnego użytku. Nie było projektu przebudowy ani żadnej decyzji o pozwoleniu (...)"

Wspólnota mieszkaniowa a sprzedaż lokalu

Pytanie: "Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej została podjęta uchwała w sprawie zbycia części nieruchomości wspólnej (pomieszczenia gospodarcze na półpiętrach, powstałe po komorach zsypowych w wyniku wyłączenia z eksploatacji instalacji zsypowych - zmiana przeznaczenia pomieszczeń i wyłączenie z eksploatacji nastąpiło na podstawie podjętych uchwał) oraz zgoda na zmianę udziałów w części wspólnej. wykonanie uchwały powierzono zarządowi i radzie wspólnoty(organ statutowy wspólnoty). (...)"

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Pytanie: "Jeden ze współwłaścicieli nieruchomości (1/2 współwłasności) zajmował/użytkował większą jej część przez kilka lat. W chwili obecnej w związku z toczącą się sprawą o zniesienie współwłasności współwłaściciel zajmujący/użytkujący mniejszą część nieruchomości domaga się z tego tytułu czynszu dzierżawnego od drugiego współwłaściciela zajmującego/użytkującego większą część przedmiotowej nieruchomości. Czy taki czynsz może zostać zasądzony jeżeli (...)"

Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy

Pytanie: "Czy do ustanowienia odrębnej własności lokalu może dojść poprzez umowę sprzedaży tego lokalu?"

Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia odszkodowania za wady części wspólnej

Pytanie: "Czy wspólnota mieszkaniowa posiada legitymacje do dochodzenia odszkodowania za wady części wspólnej?"

Nabycie części domu a udział w nieruchomości

Pytanie: "Zamierzam kupić część domu jednorodzinnego tzn. 200 mkw (cały dom ma powierzchnię 300 mkw). Czy udział w gruncie, który nabywam powinien być ustalony proporcjonalnie do nabywanej części domu, czy muże być ustalony w dowolny sposób?"

Odpowiedzialność za długi współwłaścicieli

Pytanie: "Aktem notarialnym przekazano 1/4 nieruchomości zabudowanej na współwłasność. W akcie notarialnym jest zapis: "wszystkie podatki i ciężary obdarowani zobowiązali się ponosić poczynając od 1.1.2002 r." Czy pod pojęciem wszystkie podatki i ciężary należy rozumieć całość tych podatków czy tylko część odpowiadającą obdarowanym tj. 1/4?"