Zmianau udziałów we wspólnocie mieszkaniowej
Pytanie:
"Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powstałej z zasobów gminnych, zażądał od gminy jako dotychczasowego właściciela sporządzenia inwentaryzacji budowlanej budynku, gdyż okazało się, że lokale wydzielane były w oparciu o nieścisłe pomiary, co doprowadziło do sytuacji, że udziały nie odnosiły się do rzeczywistej powierzchni lokali wydzielonych. Po sporządzeniu inwentaryzacji okazało się, że różnica w wielkości powierzchni przyjętych w aktach notarialnych i rzeczywistych wynikających z inwentaryzacji sięga prawie w każdym przypadku kilku metrów. Czy na podstawie inwentaryzacji wspólnota ma teraz prawo podjąć uchwałę o ustaleniu nowych udziałów w części wspólnej nieruchomości, czy wymaga to sporządzenia aktu notarialnego?"
Odpowiedź prawnika: Zmianau udziałów we wspólnocie mieszkaniowej
Udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej powinien być tak określony, by odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa powyżej, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony powyżej, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Nie jest do końca jasne, co jest powodem różnicy w opomiarowaniu. Mógł to spowodować po prostu błąd człowieka, ale także powód może wynikać ze zmiany Polskich Norm dotyczących ustalania metrażu lokalu.
W każdym razie przepis art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy stoi w sprzeczności z zasadami określonymi powyżej (art. 3). Dlatego zgoda na zmianę udziałów w formie uchwały większości właścicieli (a nie w umowie) może mieć miejsce tylko w takiej sytuacji, gdy podzielono wcześniej nieruchomość wspólną. Drugą sytuacja, do której stosuje się przepis art. 22 ust. 3 pkt 5a, przewidujący zmianę udziałów na podstawie zgody wyrażonej uchwałą, jest sytuacja, w której suma udziałów wszystkich właścicieli jest większa niż 1. Ustawodawca bowiem zadecydował, iż do dostosowania sposobu określenia udziałów do przepisów ustawy powinna być wystarczająca uchwała właścicieli.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?