Umowa darowizny

Odpowiedź prawnika: Umowa darowizny

Z art. 908 kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, (…) zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.  Jeżeli natomiast w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Zgodnie z art. 296 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Art. 298 precyzuje, że zakres takiej służebności osobistej i sposób wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Można więc mówić zatem, że zakres służebności mieszkania wyznacza się w oparciu o:

1. treść aktu jej ustanowienia – w pierwszym rzędzie będzie to umowa stron,

2. osobiste potrzeby uprawnionego,

3. zasady współżycia społecznego,

4. zwyczaje miejscowe.

Z art. 302 par. 1 kc wynika, że mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Jeżeli więc w tym wypadku służebność dotyczy korzystania z pomieszczeń domu jednorodzinnego, wydaje się, że mówiąc o pomieszczeniach wspólnego użytku należy mieć na myśli także łazienkę. W literaturze przyjmuje się, iż służebność mieszkaniowa prezentuje się jako prawo do „zamieszkiwania”, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej, zaspokajania potrzeb kulturalnych itp.

Zatem już z samej treści przepisów wynika, że mają Państwo prawo do korzystania z toalety. Wcześniejsze nieuwzględnienie tej okoliczności w treści aktu wynikało jedynie z tego, że pomieszczenia takiego w domu nie było.

W takiej sytuacji, w razie dalszych sporów co do korzystania z łazienki i w braku dobrowolnego udostępniania tego pomieszczenia, mogą Państwo wnieść do sądu pozew o ustalenie, że służebność mieszkania obejmuje także korzystanie z toalety, a zmiana umowy w tym zakresie jest niezbędna z tego względu, że pomieszczenie to dopiero w późniejszym czasie znalazło się w budynku. Po przeprowadzeniu rozprawy będą Państwo legitymować się orzeczeniem sądu, które następnie może być podstawą do wyegzekwowania tego obowiązku. W dalszym braku dobrej woli córki z zięciem taki wyrok będzie mógł zostać wykonany przez komornika.

Jeżeli natomiast chodzi o interpretację treści przytoczonego przez Państwa postanowienia znajdującego się w umowie, wskazać trzeba na znaczenie ustalenia wartości służebności.  Z art. 913 kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały ze sobą nadal w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Zatem owe 100 zł to kwota, którą stanowiłaby podstawę do obliczenia renty, w razie zmiany prawa dożywocia na rentę.

Na zakończenie warto również wskazać przepis art. 898 kc, który stanowi, że darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przez pojęcie rażącej niewdzięczności należy rozumieć tylko takie czynności obdarowanego (działania lub zaniechania), które są skierowane przeciwko darczyńcy z zamiarem nieprzyjaznym. Chodzi tu przede wszystkim o popełnienie przestępstwa przeciwko darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanego obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących go z darczyńcą (por. Dmowski Stanisław [w:] Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard - Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II. Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 1098). Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 – 414 kc). Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Przy czym pamiętać należy, iż darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.