Umowa najmu w spółce cywilnej

Odpowiedź prawnika: Umowa najmu w spółce cywilnej

Spółka cywilna nie stanowi samodzielnego podmiotu prawa, podmiotami prawa pozostają wspólnicy spółki cywilnej. W związku z tym spółka cywilna nie ma własnego mienia - nabywane prawa i zaciągane zobowiązania wchodzą do wspólnego majątku wspólników, stanowiącego ich współwłasność łączną. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, za przedsiębiorcę uznaje się nie spółkę cywilną, lecz jej wspólników w zakresie wykonywania przez nich działalności gospodarczej.

Spółka cywilna nie ma wprawdzie osobowości prawnej, ale może - jak to podkreślił NSA w wyroku z 15 maja 1998 r. (sygn. SA/Bk 830/97) - nabywać prawa, które na zasadzie współwłasności łącznej należą wówczas do wszystkich wspólników. Majątek spółki jest majątkiem odrębnym od majątku wspólników. Chociaż więc dochody z udziału w spółce nie będącej osobą prawną (taką właśnie jest spółka cywilna) - zgodnie z art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - opodatkowane są osobno u każdego wspólnika w stosunku do jego udziału, to aby określić ten udział w dochodzie trzeba najpierw ustalić "dochód spółki". Art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje spółkom osobowym wykonującym działalność gospodarczą prowadzenie podatkowej księgi przychodów i rozchodów bądź też ksiąg rachunkowych. W księgach tych nie wykazuje się oddzielnie przychodów każdego ze wspólników, ale całej spółki (wszystkich wspólników łącznie). Księgi te nie zawierają obliczeń dotyczących obciążeń podatkiem dochodowym, podstawy opodatkowania ani uzgodnień wyniku finansowego z zyskiem czy stratą do opodatkowania – takich obliczeń dokonują dla siebie sami wspólnicy indywidualnie.

W przypadku wspólników spółki cywilnej przychód opodatkowuje się odrębnie u każdego ze wspólników w stosunku do jego udziału w zyskach określonego w umowie. Każdy wspólnik indywidualnie jest więc opodatkowany podatkiem dochodowym. Te zasady opodatkowania przychodu stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, zwolnień i ulg podatkowych oraz obniżenia dochodu, podstawy opodatkowania czy podatku. O ile zatem przepis ustawy nie stanowi inaczej, przy obliczaniu dochodu osoby fizycznej z udziału w takiej spółce należy przyporządkować przychody, koszty uzyskania przychodów, ulgi, zwolnienia itd.

wspólnikom, a nie spółce. Nie zawsze też każdy wydatek wspólników spółki cywilnej można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów każdego ze wspólników (np. według art. 23 ust. 1 pkt 10, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, a w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej - także małżonków i małoletnich dzieci wspólników).

Problematyczne będzie samo zawarcie wspomnianej umowy najmu – częściowo z samym sobą, co na gruncie prawa cywilnego jest w zasadzie niedopuszczalne. Jeśli by jednak doszło do takiej umowy, „kosztem uzyskania przychodów spółki” będzie czynsz najmu, ale w części nie przypadającej na udział wspólnika wynajmującego lokal. Natomiast osobistym przychodem wynajmującego będzie odpowiednio uzyskany od drugiego wspólnika przychód z najmu, ale nie w ramach działalności gospodarczej, lecz będzie to przychód z odrębnego źródła przychodów, jakim jest wynajem. W ramach tego źródła przychodów, odliczyć może on poniesione przezeń koszty uzyskania przychodu z tytułu np. odpisów amortyzacyjnych od lokalu i innych wydatków związanych z nieruchomością (zob. jednak art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). jeśli wykaże się ścisły związek przyczynowo-skutkowy między nakładami na lokal a przychodem z działalności gospodarczej, to wliczyć je do kosztów uzyskania przychodów z tej działalności będą mogli obydwaj wspólnicy.

Należy jednak zauważyć, iż stanowisko organów podatkowych w ogóle nie jest w tej kwestii klarowne, stąd warto dla zabezpieczenia się, zwrócić się do swojego urzędu skarbowego z wnioskiem o pisemną interpretację prawa podatkowego w swojej indywidualnej sprawie.

W tej kwestii nieco inaczej wypowiedziała się (odnośnie spółki jawnej, która jest również spółką osobową niebędącą podatnikiem podatku dochodowego) np. Izba skarbowa w Gdańsku: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, o czym stanowi art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalania przychodów z najmu odmienne uregulowanie zawierają tylko dla przypadku cesji wierzytelności z tytułu opłat wynikających z umowy najmu (art. 16a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.).
Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia art. 11 tej ustawy.
Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, czynsz ten musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Biorąc pod uwagę powyższe, wspólnik spółki jawnej, który wynajmie tej spółce część budynku stanowiącego jego własność na potrzeby działalności spółki, uzyska przychód z tytułu tego wynajmu w wysokości otrzymanego od najemcy lub postawionego przez najemcę do dyspozycji czynszu. Zaznaczyć należy, iż składnikiem przychodu osiąganego z tego najmu nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. koszty związane z lokalem takie jak: opłaty za media, za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Jednocześnie wartość opodatkowanego u właściciela budynku czynszu za wynajem lokalu dla spółki, jak również koszty wyposażenia biura oraz jego bieżącego utrzymania będą stanowiły koszt uzyskania przychodów z działalności gospodarczej dla obydwu wspólników, o ile wspólnicy spółki jawnej w sposób jednoznaczny wykażą związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy tymi (prawidłowo udokumentowanymi i nie ujętymi w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wydatkami a przychodem uzyskanym z tej działalności” (pismo BI/005-0268/04).

Aby uniknąć niepewności lepiej jednak, by wspólnik będący właścicielem wniósł do spółki do używania lokal użytkowy jako wkład na podstawie art. 860 k.c. – opłacając podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ważne uwagi na ten temat można znaleźć w następujących opracowaniach.

• Sprzedaż rzeczy przez wspólnika na rzecz spółki
• Kupno sprzedaż nieruchomości
• Spółka cywilna a podatek liniowy i VAT
• Podstawowe zasady zakładania spółki cywilnej
• Podmiot uprawniony do odbioru faktury VAT
• Wynajęcie lokalu a rozliczenie z fiskusem