Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości
Pytanie:
"Chcę sprzedać udział we współwłasności domu drugiemu współwłaścicielowi. Jaką mam gwarancję, że po podpisaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, osoba której sprzedaję moją część domu faktycznie zapłaci? Ile czasu muszę czekać na wpłatę pieniędzy? Czy umowa sprzedaży może zawierać również informację, że kupujący pokrywa wszelkie koszty związane ze sprzedażą, również te które ja powinnam ponieść? Czy w tej umowie mogę zastrzec, że nie pokrywam kosztów, które wystąpiły przed zakupem nieruchomości? Pytam, ponieważ nie znam stanu nieruchomości, ponieważ toczę spór ze współwłaścicielem od 5 lat i nie wpuszczał mnie na teren posesji, wiec nie wiem w jakim jest wszystko stanie i jakie koszty wcześniej mógł ponieść. Dopiero teraz zdecydował się na odkupienie ode mnie mojego udziału."
Odpowiedź prawnika: Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego (art. 158 kodeksu cywilnego). Umowa w formie aktu notarialny określa wszystkie istotne postanowienia sprzedaży nieruchomości, w tym termin spełnienia świadczenia - zapłaty ceny. Od woli stron umowy zależy w jakim terminie zapłata ceny nastąpi. Strony mogą postanowić, iż zapłata ceny nastąpi jednocześnie z przeniesieniem własności nieruchomości. Ze względu, iż umowa przenosząca własność nieruchomości wywiera skutek rzeczowy co oznacza, że z momentem jej podpisania własność nieruchomości przechodzi na nabywce, zapis umowy określający jednoczesność zapłaty ceny oznaczać będzie możliwość żądania przez zbywce zapłaty ceny nieruchomości bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego. W praktyce oznacza to więc, iż zapłata ceny może nastąpić gotówką już u notariusza, albo przelewem w banku bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego. Strony mogą podpisać akt notarialny i pozostawić go u notariusza, po czym udać się do banku celem dokonania zapłaty ceny, po czym powrócić do notariusza, który po okazaniu dowodu zapłaty ceny wyda akt notarialny sprzedaży nieruchomości.
Oczywiście strony mogą również postanowić, iż zapłata ceny nastąpi w ciągu określonej ilości dni od podpisania umowy sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji wierzytelność (zapłata ceny nieruchomości) staje się wymagalna po upływie tych dni. Jeżeli nabywca nie uiści w tym terminie zapłaty ceny nieruchomości, zbywca na podstawie aktu notarialnego, stanowiącego tytuł egzekucyjny może domagać się, po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, zapłaty ceny w postępowaniu egzekucyjnym (art. 777 kpc w zw. z art. 776 kpc). Tytuł egzekucyjny stanowi jednak tylko akt notarialny, w którym dłużnik wyraźnie poddał się egzekucji. Nie każdy więc akt notarialny będzie stanowił podstawę do nadania mu klauzuli wykonalności.
Strony mogą również postanowić w umowie co do zapłaty kosztów związanych z zawarciem przez nie umowy sprzedaży nieruchomości oraz innych postanowień, które nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (zgodnie z zasadą swobody umów). Strony umowy sprzedaży mogą więc postanowić w treści umowy, że wszelkie roszczenia o dokonane nakłady zostały między stronami rozliczone w tej umowie. Będzie to miało ten skutek, że nabywca nie będzie mógł żądać od dłużnika zwrotu części nakładów koniecznych poniesionych na tę nieruchomość.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?