Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego

Odpowiedź prawnika: Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego

Umowa użyczenia jest umową uregulowaną w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Na jej podstawie użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 Kodeksu cywilnego). Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy:

1. oddanie rzeczy do używania na pewien czas,

2. nieodpłatność.

Umowę użyczenia od umowy najmu odróżnia nieodpłatność oraz zaliczenie użyczenia do umów realnych, a nie konsensualnych, tzn. że dochodzi ona do skutku przez wydanie rzeczy biorącemu w używanie.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) użyczenie jako czynność nieodpłatna jest opodatkowane VAT (jako świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ustawy) tylko wówczas, gdy nie jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa i podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu użyczanych towarów. Zatem, jeśli osoba nieprowadząca działalności gospodarczej (niebędąca podatnikiem VAT) użyczy własny lokal mieszkalny innej osobie, użyczenie takie nie jest opodatkowane VAT.

W stosunku do osoby, która oddaje lokal w używanie innej osobie, zasadą jest, że bezpłatne udostępnienie nieruchomości do używania w całości lub w części innym osobom powoduje powstanie przychodu, opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Za przychód ten uważa się równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Wyjątki, kiedy nie ustala się takiego przychodu, określa art. 16 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem między innymi używanie nieruchomości przez jej właściciela na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny nie powoduje powstania obowiązku ustalenia przychodu w tym zakresie. Przepis niestety nie przewiduje wyłączenia w przypadku użyczenia lokalu dla innych osób, co oznacza, że udostępnienie lokalu innym osobom będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym po stronie osobie użyczającej lokal innej osobie).

Odnośnie ewentualnego przychodu po stronie osoby, która używa nieodpłatnie lokalu (przychód z nieodpłatnego świadczenia) warto wskazać stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, uznające, iż nie można przyjąć, że podatnik otrzymał nieodpłatne świadczenie, jeżeli w umowie o użytkowanie ustalono, że będzie on ponosił koszty ubezpieczenia majątku, podatki od tego majątku oraz wszelkie koszty związane z bieżącą eksploatacją tego majątku (wyroki NSA z 21 listopada 1994 r., sygn. SA/Wr/2611/94 oraz z 13 września 1996 r., sygn. I SA/Łd 135/96). Tak więc, jeśli jedna osoba udostępnia drugiej osobie np. lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością i w zawartej umowie użyczenia znajdzie się zastrzeżenie, iż ponosi ona wszystkie opłaty związane z używaniem tego lokalu, zwłaszcza opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, opłaty za wodę, energię elektryczną, gaz, to organ podatkowy nie może przyjąć, że uzyskuje ona przychód z nieodpłatnego świadczenia.

W takim przypadku może wchodzić w grę świadczenie odpłatne.