Ustanowienie regulaminu porządku domowego

Odpowiedź prawnika: Ustanowienie regulaminu porządku domowego

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie daje odpowiedzi na pytanie, do kogo należy ustalenie regulaminu porządku domowego. Można zatem przyjąć, że mogą to uczynić wszyscy właściciele lokali w umowie, albo - w braku porozumienia - ten ich organ, który może decydować o podjęciu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Przykładowo można wskazać, że w większych wspólnotach, w których obowiązuje ustawowy system zarządu (art. 20 i n. ustawy), mogą to uczynić albo właściciele lokali w uchwale podjętej większością głosów, albo zarząd za zgodą ogółu właścicieli wyrażonej w takiej uchwale (tak Alfred Gola Nieruchomości Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Należy zatem ustalić organ odpowiedzialny za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 18 ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w takiej umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady ustawowe, opisane poniżej.

Zgodnie z art. 20 ustawy w przypadku gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż 7, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Zarząd z mocy samej ustawy jest legitymowany do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz w miarę potrzeby udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej ( art. 22 ustawy ). Taką czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu będzie na przykład ustalenie regulaminu porządku domowego. Zgodnie z art. 23 ustawy uchwały właścicieli lokali w sprawach takich jak powyżej są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały te zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.