Ustanowienie zarządcy przymusowego

24.6.2010

Pytanie:

"Jestem zarządcą wspólnoty, w której przeciwko jednemu z członków wspólnoty toczy się kilka postępowań sądowych o zapłatę, w tym postępowanie egzekucyjne (m. in. licytacja z nieruchomości niestety skutecznie wstrzymana przez pozwanego). Dłużnik będący członkiem wspólnoty złożył w sądzie pozew o ustanowienie zarządu sądowego. Pozostali członkowie wspólnoty nie godzą się z opinią pozwanego, aby koniecznym było ustanowienie zarządcy sądowego. Chcą, abym to ja była zarządcą we wspólnocie. Czy przeciwni ustanowieniu zarządcy przymusowego członkowie wspólnoty mogą w drodze uchwały obalić pozew pozwanego? Odrzucić tak naprawdę próbę sforsowania przez niego moich czynności jako skutecznie działającego przeciwko niemu i w dobrej wierze dla całej wspólnoty zarządcy?"

Odpowiedź prawnika: Ustanowienie zarządcy przymusowego

Na wstępie wskazujemy, że na potrzeby niniejszej odpowiedzi założyliśmy, że mamy do czynienia z tzw. „dużą wspólnotą”. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali w przypadku, gdy liczba niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela i wyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Niemniej, poniższe uwagi wydają się mieć zastosowanie także w wypadku, gdy mowa o tzw. „małej wspólnocie”.

Zgodnie z art. 20 uwl (ustawa o własności lokali) w dużych wspólnotach właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Ust. 2 tego artykułu precyzuje, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Zgodnie z art. 26 ustawy o własności lokali gdy zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

W żadnym jednak wypadku, na mocy uchwały właścicieli nie jest możliwe „obalenie” wniosku jednego z właścicieli (wskazujemy bowiem, że właściwy dla takich spraw jest tryb nieprocesowy i stosowne pismo wszczynające postępowanie winno mieć formę wniosku a nie pozwu, uczestnikami są przy tym wszyscy właściciele lokali). O tym bowiem, czy jest on zasadny, czy zasługuje na uznanie, czy też jego negatywne rozpatrzenie, decydować będzie wyłącznie sąd, po przeprowadzeniu obligatoryjnej rozprawy (o obowiązkowej rozprawie - Alfred Gola, Nieruchomości, Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Nie bez znaczenia będzie jednak stanowisko pozostałych członków wspólnoty – które może być wyrażone także w formie uchwały, która następnie zostanie przedłożona w sądzie jako dowód w sprawie. Ponadto, w odpowiedzi na wniosek można domagać się przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków – wybranych członków wspólnoty. Wnioskodawca będzie zapewne wykazywać, że zarząd nie wypełniał dotąd swoich ustawowych obowiązków lub naruszał zasady prawidłowej gospodarki. Niezależnie od tego, czy chodzi o wspólnotę dużą, czy składającą się z mniej niż 7 właścicieli lokali, uchwała pozostałych właścicieli nie może „zniweczyć” działań wnioskodawcy. Jest to bowiem uprawnienie nadane ustawą i wola pozostałych właścicieli nie może wpłynąć na jego wykonywanie. Tak jak wskazywaliśmy wyżej, możliwe jest uzgodnienie wspólnego stanowiska w sprawie w formie uchwały, również w ten sposób można zadecydować, że pozostałych członków wspólnoty w postępowaniu będzie reprezentować oprócz zarządcy (takie uprawnienie wynika bowiem z art. 21 ust. 1 ustawy), ale również inni jeszcze członkowie wspólnoty. Doprowadzenie do nieuwzględnienia wniosku dłużnika będzie możliwe jedynie poprzez aktywne uczestniczenie w postępowaniu przed sądem, zgromadzenie jak największej liczby dowodów świadczących o prawidłowym wywiązywaniu się z obowiązków zarządcy i przedstawieniu ich w odpowiedzi na wniosek, a następnie bezpośrednio na rozprawie.

Należy przy tym pamiętać, że „w sytuacji, gdy postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego dotyczy wspólnoty mieszkaniowej dysponującej zarządem, zarząd nie traci umocowania do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w stosunkach zewnętrznych oraz do zarządzania wspólnotą. Dopiero prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw, o których mowa w art. 21 ustawy” tak- Dziczek Roman, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Ustanowienie zarządcy przymusowego

Komentarze