Wada oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy
Pytanie:
"Zawarłam umowę na wynajęcie domu na cele działalności gospodarczej firmie 1-osobowej T.K. Umowa została zawarta 08.01.2010 r. na czas nieokreślony począwszy od dnia 08.02.2010r z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia. Dnia 28.04.2010r. najemca zwrócił się do mnie jako właściciela o rozwiązanie umowy z dniem 30.04.2010 r. bez okresu wypowiedzenia z powodu zawieszenia działalności od dnia 1.05.2010 r. Jako powód nagłej wyprowadzki podał śmiertelną chorobę żony nowotwór złośliwy piersi i konieczność powrotu do Warszawy w celu zajęcia się małymi dziećmi. Będąc pełna współczucia podpisałam rozwiązanie umowy najmu o treści:,, Ja niżej podpisany T.K zwracam się z uprzejmą prośbą o rozwiązanie umowy wynajmu lokalu z dniem 30.04.2010 bez okresu wypowiedzenia z powodu zawieszenia działalności od dnia 1.05.2010r. Zobowiązuję się pospisywać liczniki i uregulować wszystkie opłaty oraz protokół zdawczo-odbiorczy”. Budynek w stanie dobrym bez uwag. Kaucja rozliczona w całości. Ustnie zgodziłam się na pozostawienie części umeblowania 20 krzeseł, 3 biurka, 3 szafki, stół koszt 2500 (tak wycenił meble T.K dla przyszłego najemcy). Dnia 21.06.2010r przez przypadek dowiedziałam się , że firma T.K nie zawiesiła działalności lecz przeniosła się do Bydgoszczy. Potwierdził to Urząd Skarbowy w Bydgoszczy, Ewidencja Działalności Gospodarczej w Bydgoszczy oraz księgowa rozliczająca tą firmę. Czyli zostałam oszukana. Pan T.K zagrał na moich uczuciach, a ja narażona na straty finansowe i moralne czyli 6400zl+vat(jest to czynsz za 2miesiace), gdyż nie mam najemcy. Dnia 21.06.2010r wystosowałam pismo do tej firmy już na nowy adres , w którym żądam uregulowania należności w/w z powodu oszustwa i potwierdzenia przez tę firmę nieprawdy. Po okresie 3 tyg. otrzymałam telefon od T. K, który chciał odebrać meble ale udawał, że nic nie wie o moich żądaniach. Podczas tej rozmowy telefonicznej wyjaśniłam mu, że nie jest godny zaufania i meble zatrzymuję do czasu rozwiązania przez niego tej sytuacji. Pan K.T. pełen skruchy podał termin, w którym przyjedzie i zaproponuje polubowne rozwiązanie tej sytuacji. Termin minął lecz on się nie zjawił. Natomiast 14.07.2010r otrzymałam od T.K. pismo, w którym nie ma sobie nic do zarzucenia twierdzi, że żądany czynsz za 2 miesiące nie należy się właścicielowi, bo właściciel podpisał wypowiedzenie i żąda wydania mebli. Meble zajmują lokal nieodpłatnie już 2,5 mieś. Podejrzewam, że ten oszust jest niewypłacalny. Czy w związku z zaistniałą sytuacją mogę domagać się zapłaty 2miesięcznego czynszu lub zatrzymać meble jako ekwiwalent za ich przetrzymywanie przez okres 2,5m? "
Odpowiedź prawnika: Wada oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy
Wynajmującemu przysługuje z mocy ustawy prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, jeśli najemca zalega z czynszem lub świadczeniami dodatkowymi nie dłużej niż rok. A contrario więc jeśli należności obciążające najemcę były regulowane terminowo wynajmujący nie może zrealizować prawa zastawu.
W okresie obowiązywania umowy najmu najemca ma obowiązek płacić wynajmującemu umówiony czynsz aż do chwili zakończenia najmu. Między Państwem została zawarta umowa na czas nieokreślony z zachowaniem 3-miesięcznego terminu jej wypowiedzenia. W każdej chwili mogło być złożone oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem 3 miesięcy naprzód, więc i również za okres wypowiedzenia wynajmującemu należał się czynsz. Umowa najmu zakończy się bowiem dopiero po upływie okresu wypowiedzenia. W przedstawionej sytuacji doszło jednak do podpisania przez Panią rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jest to w pełni dopuszczalne – skoro strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania z zastrzeżeniem, że nie może on sprzeciwiać się zasadom współżycia społecznego, przepisom oraz właściwości tego stosunku, to również na zasadzie porozumienia stron będą mogły od najmu odstąpić. W związku z powyższym należy uznać, że strony przestał wiązać stosunek najmu z dniem 30 kwietnia 2010 r., a zatem na najemcy nie ciążył już obowiązek uiszczania czynszu za następne miesiące. Z opisu stanu faktycznego nie wynika też, aby najemca pozostawał w opóźnieniu z zapłatą czynszu lub innych świadczeń dodatkowych, co wyklucza możliwość skorzystania przez Panią z prawa zastawu na ruchomościach najemcy, o którym mowa na wstępie odpowiedzi.
Jednak może się Pani powołać na wadę złożonego oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Tą wadą będzie błąd wywołany przez drugą stronę, co do faktu rzekomego zawieszenia działalności gospodarczej. Gdyby Pani wiedziała, że działalność gospodarcza nie jest zawieszona (a prawdopodobnie, że i żona najemcy jest zdrowa) i w związku z tym mogła ocenić sprawę rozsądnie, to nie rozwiązałaby Pani umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale za 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uchylić się od oświadczenia woli może Pani w ciągu roku od dnia, wykrycia błędu - tj. do czerwca 2011 r. Oświadczenie o uchyleniu się może być złożone w zwykłej formie pisemnej, jednak dla celów dowodowych i wykazania, że adresat mógł się zapoznać z treścią pisma (zgodnie z art. 61 kodeksu cywilnego) sugerujemy wysłanie takiego oświadczenia listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Po takim uchyleniu się od wady oświadczenia woli będzie Pani mogła domagać się zapłaty czynszu za pozostały okres 2 miesięcy i jednocześnie aktualności nabierze prawo do zastawu na rzeczach najemcy pozostawionych w lokalu. Jeśli najemca podniesie zarzut, że nie ma podstaw do uchylenia się od Pani oświadczenia, to zasadność i podstawy uchylenia się od skutków oświadczenia będzie badał sąd.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?