Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Pytanie:

Niedawno stałem się członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota duża, sposób zarządu - ustawowy). Otrzymałem do wglądu dokumenty uchwały wspólnoty wraz z podpisami z głosowań (na zebraniach i \"obiegiem\"). Wygląda na to, że za poprzedniego administratora panował niezły bałagan. Wiele uchwał sprzed roku i starszych (dotyczących na przykład ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy) nie ma wystarczającej liczby podpisów (były głosowane wg zasady 1 właściciel - 1 głos) i nie uzyskały poparcia większości. W opracowaniach prawnych spotkałem się z interpretacją, że przy uchwałach wspólnoty ustawodawca zastąpił zasadę nieważności bezwzględnej zasadą nieważności względnej, czyli jeśli nikt nie zaskarżył w ciągu 6 tygodni uchwały podjętej niezgodnie z prawem to uchwała taka podlega - mimo jej sprzeczności z prawem – ustanowieniu. Czy taka zasada ma zastosowanie także w przypadku stwierdzenia przez administratora uchwalenia uchwały przez wspólnotę, choć faktycznie wspólnota uchwały nie uchwaliła (brak poparcia większości), a jedynie dała się oszukać administratorowi, że zebrał obiegiem odpowiednią liczbę głosów i uchwała rzekomo została uchwalona (w związku z tym członkowie płacili wyższe zaliczki na fundusz remontowy, których w ogóle nie uchwalono)?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Art. 23 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) stanowi, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo  w drodze indywidualnego zbierania głosów. Podejmowanie uchwał wg zasady 1 właściciel-1 głos jest dopuszczalne we wspólnotach mieszkaniowych w drodze wyjątku. Wymaga to bowiem podjęcia specjalnej uchwały, w której taki tryb głosowania zostanie wprowadzony, ale tylko w zakresie określonej sprawy (art. 23 ust. 2 ustawy). Nie można zgodnie z tą zasadą przeprowadzać głosowania nad wszystkimi uchwałami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. II CSK 83/2009). Zatem głosowanie uchwał wg zasady 1 właściciel-1 głos było dopuszczalne, o ile podjęto stosowną uchwałę w tym zakresie.

W przypadku opisywanym przez Pana uchwała w ogóle nie została podjęta w tym sensie, że jako naruszająca ustawowy wymóg większości głosów, liczonej wg wielkości udziałów (art. 23 ust. 2) nie jest wyrażeniem woli zebrania współwłaścicieli lokali w danej wspólnocie. Jedynym wyjściem, jeśli nie minął jeszcze 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, pozostanie wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Z przepisu tego wynika możliwość zażądania przez sąd dokonania oceny istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód wykaże, że ma w tym interes prawny. Interes prawny - jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych występuje z reguły (ale nie tylko) wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych (Jędrzejewska Maria, Weitz Karol, Ereciński Tadeusz, Gudowski Jacek „Najnowsze wydanie: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze. Część druga, Postępowanie zabezpieczające.” Warszawa 2009 LexisNexis (wydanie III) ss. 2308).

Wydaje się, że lokatorzy (a nawet jeden z nich) byliby w stanie wykazać interes prawny w stwierdzeniu nieistnienia uchwały z uwagi na niepewność co do prawidłowości wysokości zaliczek uiszczanych na poczet funduszu remontowego. Po ewentualnym stwierdzeniu przez sąd nieistnienia uchwały z powodu uchybień, które miały miejsce przy jej podejmowaniu właścicielom lokali przysługiwałoby roszczenie o zwrot zaliczek z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia po stronie wspólnoty. Podstawą żądań właścicieli mieszkań byłby art. 405 kodeksu cywilnego - „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby nie było to możliwe do zwrotu jej wartości”. Wydaje się, że dopuszczalne byłoby podjęcie przez wspólnotę uchwały, w razie stwierdzenia nieistnienia kwestionowanej uchwały, o zaliczeniu „nadpłaconych” zaliczek na fundusz remontowy na poczet kolejnych miesięcy. Zwolniłoby to właścicieli lokali od ponoszenia kosztów na fundusz przez pewien okres czasu, a także uchroniło obie strony przed długotrwałym i narażającym na koszty ewentualnym postępowaniem sądowym o zwrot nadwyżki zaliczek.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (2)

Irena B.- zarządc

30.6.2010 17:49:42

Re: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Szanowni Państwo! Proponowane rozwiązanie problemu jest jedynie właściwe.Szkoda czasu i pieniędzy na spraw sądowe. Środki na funduszu, o ile nie ma potrzeby ich wykorzystania obecnie, mogą się przydać w najbliższym czasie. Ponadto proszę zwrócić uwagę na zapis w Ustawie, że wydatki na remonty a także wpłaty są składnikiem kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Tworzenie funduszu remontowego było istotne wówczas, gdy właściciele odliczali ulgę podatkową. Dla jasności wielkości wpłat na remonty wystarczy składnik kosztów zarządzania na remonty wydzielić na oddzielnym koncie.

Irena B.- zarządc

30.6.2010 17:47:49

Re: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Szanowni Państwo! Proponowane rozwiązanie problemu jest jedynie właściwe.Szkoda czasu i pieniędzy na spraw sądowe. Środki na funduszu, o ile nie ma potrzeby ich wykorzystania obecnie, mogą się przydać w najbliższym czasie. Ponadto proszę zwrócić uwagę na zapis w Ustawie, że wydatki na remonty a także wpłaty są składnikiem kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Tworzenie funduszu remontowego było istotne wówczas, gdy właściciele odliczali ulgę podatkową. Dla jasności wielkości wpłat na remonty wystarczy składnik kosztów zarządzania na remonty wydzielić na oddzielnym koncie.

Pokaż wszystkie komentarze (2)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: