Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Pytanie:

"Niedawno staÅ‚em siÄ™ czÅ‚onkiem zarzÄ…du wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota duża, sposób zarzÄ…du - ustawowy). OtrzymaÅ‚em do wglÄ…du dokumenty uchwaÅ‚y wspólnoty wraz z podpisami z gÅ‚osowaÅ„ (na zebraniach i \"obiegiem\"). WyglÄ…da na to, że za poprzedniego administratora panowaÅ‚ niezÅ‚y baÅ‚agan. Wiele uchwaÅ‚ sprzed roku i starszych (dotyczÄ…cych na przykÅ‚ad ustalenia wysokoÅ›ci zaliczek na fundusz remontowy) nie ma wystarczajÄ…cej liczby podpisów (byÅ‚y gÅ‚osowane wg zasady 1 wÅ‚aÅ›ciciel - 1 gÅ‚os) i nie uzyskaÅ‚y poparcia wiÄ™kszoÅ›ci. W opracowaniach prawnych spotkaÅ‚em siÄ™ z interpretacjÄ…, że przy uchwaÅ‚ach wspólnoty ustawodawca zastÄ…piÅ‚ zasadÄ™ nieważnoÅ›ci bezwzglÄ™dnej zasadÄ… nieważnoÅ›ci wzglÄ™dnej, czyli jeÅ›li nikt nie zaskarżyÅ‚ w ciÄ…gu 6 tygodni uchwaÅ‚y podjÄ™tej niezgodnie z prawem to uchwaÅ‚a taka podlega - mimo jej sprzecznoÅ›ci z prawem – ustanowieniu. Czy taka zasada ma zastosowanie także w przypadku stwierdzenia przez administratora uchwalenia uchwaÅ‚y przez wspólnotÄ™, choć faktycznie wspólnota uchwaÅ‚y nie uchwaliÅ‚a (brak poparcia wiÄ™kszoÅ›ci), a jedynie daÅ‚a siÄ™ oszukać administratorowi, że zebraÅ‚ obiegiem odpowiedniÄ… liczbÄ™ gÅ‚osów i uchwaÅ‚a rzekomo zostaÅ‚a uchwalona (w zwiÄ…zku z tym czÅ‚onkowie pÅ‚acili wyższe zaliczki na fundusz remontowy, których w ogóle nie uchwalono)?"

Odpowiedź prawnika: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Art. 23 ustawy o wÅ‚asnoÅ›ci lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) stanowi, że uchwaÅ‚y wÅ‚aÅ›cicieli lokali sÄ… podejmowane bÄ…dź na zebraniu, bÄ…dź w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów przez zarzÄ…d, przy czym uchwaÅ‚a może być wynikiem gÅ‚osów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo  w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów. Podejmowanie uchwaÅ‚ wg zasady 1 wÅ‚aÅ›ciciel-1 gÅ‚os jest dopuszczalne we wspólnotach mieszkaniowych w drodze wyjÄ…tku. Wymaga to bowiem podjÄ™cia specjalnej uchwaÅ‚y, w której taki tryb gÅ‚osowania zostanie wprowadzony, ale tylko w zakresie okreÅ›lonej sprawy (art. 23 ust. 2 ustawy). Nie można zgodnie z tÄ… zasadÄ… przeprowadzać gÅ‚osowania nad wszystkimi uchwaÅ‚ami (wyrok SÄ…du Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. II CSK 83/2009). Zatem gÅ‚osowanie uchwaÅ‚ wg zasady 1 wÅ‚aÅ›ciciel-1 gÅ‚os byÅ‚o dopuszczalne, o ile podjÄ™to stosownÄ… uchwaÅ‚Ä™ w tym zakresie.

W przypadku opisywanym przez Pana uchwaÅ‚a w ogóle nie zostaÅ‚a podjÄ™ta w tym sensie, że jako naruszajÄ…ca ustawowy wymóg wiÄ™kszoÅ›ci gÅ‚osów, liczonej wg wielkoÅ›ci udziaÅ‚ów (art. 23 ust. 2) nie jest wyrażeniem woli zebrania wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli lokali w danej wspólnocie. Jedynym wyjÅ›ciem, jeÅ›li nie minÄ…Å‚ jeszcze 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwaÅ‚y do sÄ…du, pozostanie wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwaÅ‚y na podstawie art. 189 kodeksu postÄ™powania cywilnego. Z przepisu tego wynika możliwość zażądania przez sÄ…d dokonania oceny istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód wykaże, że ma w tym interes prawny. Interes prawny - jest to interes dotyczÄ…cy szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych wystÄ™puje z reguÅ‚y (ale nie tylko) wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych (JÄ™drzejewska Maria, Weitz Karol, EreciÅ„ski Tadeusz, Gudowski Jacek „Najnowsze wydanie: Kodeks postÄ™powania cywilnego. Komentarz. Część pierwsza. PostÄ™powanie rozpoznawcze. Część druga, PostÄ™powanie zabezpieczajÄ…ce.” Warszawa 2009 LexisNexis (wydanie III) ss. 2308).

Wydaje siÄ™, że lokatorzy (a nawet jeden z nich) byliby w stanie wykazać interes prawny w stwierdzeniu nieistnienia uchwaÅ‚y z uwagi na niepewność co do prawidÅ‚owoÅ›ci wysokoÅ›ci zaliczek uiszczanych na poczet funduszu remontowego. Po ewentualnym stwierdzeniu przez sÄ…d nieistnienia uchwaÅ‚y z powodu uchybieÅ„, które miaÅ‚y miejsce przy jej podejmowaniu wÅ‚aÅ›cicielom lokali przysÅ‚ugiwaÅ‚oby roszczenie o zwrot zaliczek z tytuÅ‚u bezpodstawnego wzbogacenia po stronie wspólnoty. PodstawÄ… żądaÅ„ wÅ‚aÅ›cicieli mieszkaÅ„ byÅ‚by art. 405 kodeksu cywilnego - „kto bez podstawy prawnej uzyskaÅ‚ korzyść majÄ…tkowÄ… kosztem innej osoby, obowiÄ…zany jest do wydania korzyÅ›ci w naturze, a gdyby nie byÅ‚o to możliwe do zwrotu jej wartoÅ›ci”. Wydaje siÄ™, że dopuszczalne byÅ‚oby podjÄ™cie przez wspólnotÄ™ uchwaÅ‚y, w razie stwierdzenia nieistnienia kwestionowanej uchwaÅ‚y, o zaliczeniu „nadpÅ‚aconych” zaliczek na fundusz remontowy na poczet kolejnych miesiÄ™cy. ZwolniÅ‚oby to wÅ‚aÅ›cicieli lokali od ponoszenia kosztów na fundusz przez pewien okres czasu, a także uchroniÅ‚o obie strony przed dÅ‚ugotrwaÅ‚ym i narażajÄ…cym na koszty ewentualnym postÄ™powaniem sÄ…dowym o zwrot nadwyżki zaliczek.


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Irena B.- zarzÄ…dc 2012-06-30 17:47:49

    Szanowni Państwo! Proponowane rozwiązanie problemu jest jedynie właściwe.Szkoda czasu i pieniędzy na spraw sądowe. Środki na funduszu, o ile nie ma potrzeby ich wykorzystania obecnie, mogą się przydać w najbliższym czasie. Ponadto proszę zwrócić uwagę na zapis w Ustawie, że wydatki na remonty a także wpłaty są składnikiem kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Tworzenie funduszu remontowego było istotne wówczas, gdy właściciele odliczali ulgę podatkową. Dla jasności wielkości wpłat na remonty wystarczy składnik kosztów zarządzania na remonty wydzielić na oddzielnym koncie.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika