Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Pytanie:
"Niedawno staÅ‚em siÄ™ czÅ‚onkiem zarzÄ…du wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota duża, sposób zarzÄ…du - ustawowy). OtrzymaÅ‚em do wglÄ…du dokumenty uchwaÅ‚y wspólnoty wraz z podpisami z gÅ‚osowaÅ„ (na zebraniach i \"obiegiem\"). WyglÄ…da na to, że za poprzedniego administratora panowaÅ‚ niezÅ‚y baÅ‚agan. Wiele uchwaÅ‚ sprzed roku i starszych (dotyczÄ…cych na przykÅ‚ad ustalenia wysokoÅ›ci zaliczek na fundusz remontowy) nie ma wystarczajÄ…cej liczby podpisów (byÅ‚y gÅ‚osowane wg zasady 1 wÅ‚aÅ›ciciel - 1 gÅ‚os) i nie uzyskaÅ‚y poparcia wiÄ™kszoÅ›ci. W opracowaniach prawnych spotkaÅ‚em siÄ™ z interpretacjÄ…, że przy uchwaÅ‚ach wspólnoty ustawodawca zastÄ…piÅ‚ zasadÄ™ nieważnoÅ›ci bezwzglÄ™dnej zasadÄ… nieważnoÅ›ci wzglÄ™dnej, czyli jeÅ›li nikt nie zaskarżyÅ‚ w ciÄ…gu 6 tygodni uchwaÅ‚y podjÄ™tej niezgodnie z prawem to uchwaÅ‚a taka podlega - mimo jej sprzecznoÅ›ci z prawem – ustanowieniu. Czy taka zasada ma zastosowanie także w przypadku stwierdzenia przez administratora uchwalenia uchwaÅ‚y przez wspólnotÄ™, choć faktycznie wspólnota uchwaÅ‚y nie uchwaliÅ‚a (brak poparcia wiÄ™kszoÅ›ci), a jedynie daÅ‚a siÄ™ oszukać administratorowi, że zebraÅ‚ obiegiem odpowiedniÄ… liczbÄ™ gÅ‚osów i uchwaÅ‚a rzekomo zostaÅ‚a uchwalona (w zwiÄ…zku z tym czÅ‚onkowie pÅ‚acili wyższe zaliczki na fundusz remontowy, których w ogóle nie uchwalono)?"
Odpowiedź prawnika: Ważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Art. 23 ustawy o wÅ‚asnoÅ›ci lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) stanowi, że uchwaÅ‚y wÅ‚aÅ›cicieli lokali sÄ… podejmowane bÄ…dź na zebraniu, bÄ…dź w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów przez zarzÄ…d, przy czym uchwaÅ‚a może być wynikiem gÅ‚osów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów. Podejmowanie uchwaÅ‚ wg zasady 1 wÅ‚aÅ›ciciel-1 gÅ‚os jest dopuszczalne we wspólnotach mieszkaniowych w drodze wyjÄ…tku. Wymaga to bowiem podjÄ™cia specjalnej uchwaÅ‚y, w której taki tryb gÅ‚osowania zostanie wprowadzony, ale tylko w zakresie okreÅ›lonej sprawy (art. 23 ust. 2 ustawy). Nie można zgodnie z tÄ… zasadÄ… przeprowadzać gÅ‚osowania nad wszystkimi uchwaÅ‚ami (wyrok SÄ…du Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. II CSK 83/2009). Zatem gÅ‚osowanie uchwaÅ‚ wg zasady 1 wÅ‚aÅ›ciciel-1 gÅ‚os byÅ‚o dopuszczalne, o ile podjÄ™to stosownÄ… uchwaÅ‚Ä™ w tym zakresie.
W przypadku opisywanym przez Pana uchwaÅ‚a w ogóle nie zostaÅ‚a podjÄ™ta w tym sensie, że jako naruszajÄ…ca ustawowy wymóg wiÄ™kszoÅ›ci gÅ‚osów, liczonej wg wielkoÅ›ci udziaÅ‚ów (art. 23 ust. 2) nie jest wyrażeniem woli zebrania wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli lokali w danej wspólnocie. Jedynym wyjÅ›ciem, jeÅ›li nie minÄ…Å‚ jeszcze 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwaÅ‚y do sÄ…du, pozostanie wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwaÅ‚y na podstawie art. 189 kodeksu postÄ™powania cywilnego. Z przepisu tego wynika możliwość zażądania przez sÄ…d dokonania oceny istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód wykaże, że ma w tym interes prawny. Interes prawny - jest to interes dotyczÄ…cy szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych wystÄ™puje z reguÅ‚y (ale nie tylko) wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych (JÄ™drzejewska Maria, Weitz Karol, EreciÅ„ski Tadeusz, Gudowski Jacek „Najnowsze wydanie: Kodeks postÄ™powania cywilnego. Komentarz. Część pierwsza. PostÄ™powanie rozpoznawcze. Część druga, PostÄ™powanie zabezpieczajÄ…ce.” Warszawa 2009 LexisNexis (wydanie III) ss. 2308).
Wydaje siÄ™, że lokatorzy (a nawet jeden z nich) byliby w stanie wykazać interes prawny w stwierdzeniu nieistnienia uchwaÅ‚y z uwagi na niepewność co do prawidÅ‚owoÅ›ci wysokoÅ›ci zaliczek uiszczanych na poczet funduszu remontowego. Po ewentualnym stwierdzeniu przez sÄ…d nieistnienia uchwaÅ‚y z powodu uchybieÅ„, które miaÅ‚y miejsce przy jej podejmowaniu wÅ‚aÅ›cicielom lokali przysÅ‚ugiwaÅ‚oby roszczenie o zwrot zaliczek z tytuÅ‚u bezpodstawnego wzbogacenia po stronie wspólnoty. PodstawÄ… żądaÅ„ wÅ‚aÅ›cicieli mieszkaÅ„ byÅ‚by art. 405 kodeksu cywilnego - „kto bez podstawy prawnej uzyskaÅ‚ korzyść majÄ…tkowÄ… kosztem innej osoby, obowiÄ…zany jest do wydania korzyÅ›ci w naturze, a gdyby nie byÅ‚o to możliwe do zwrotu jej wartoÅ›ci”. Wydaje siÄ™, że dopuszczalne byÅ‚oby podjÄ™cie przez wspólnotÄ™ uchwaÅ‚y, w razie stwierdzenia nieistnienia kwestionowanej uchwaÅ‚y, o zaliczeniu „nadpÅ‚aconych” zaliczek na fundusz remontowy na poczet kolejnych miesiÄ™cy. ZwolniÅ‚oby to wÅ‚aÅ›cicieli lokali od ponoszenia kosztów na fundusz przez pewien okres czasu, a także uchroniÅ‚o obie strony przed dÅ‚ugotrwaÅ‚ym i narażajÄ…cym na koszty ewentualnym postÄ™powaniem sÄ…dowym o zwrot nadwyżki zaliczek.
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?