Wspólnota mieszkaniowa a nieruchomość sąsiednia

Pytanie:

Posiadam własną nieruchomość w zabudowie szeregowej, do której przylega budynek sąsiedni, w którym mieszka 7 rodzin i powstała tam mała wspólnota mieszkaniowa w marcu 2003 roku. Ponieważ posiadamy wspólne mury i ogrodzenia oraz wspólne szambo, wiem z przepisów, że obowiązek kosztów i remontów wspólnych ogrodzeń i szamba leży po obu stronach w częściach równych. Pytanie, co można zrobić w przypadku, kiedy wspólnota mieszkaniowa od daty jej powstania jest w stałym konflikcie, wspólnota nie podejmuje uchwał, natomiast ja nie mogę przez powstały konflikt wykonać prac remontowych ogrodzeń i szamba? Wspólnota ma ustalonego zarządcę w Administracji Domów Mieszkalnych, który to zarządca również nie dopełnia obowiązków wynikających z zarządzaniem małą wspólnotą. Zarządca wspólnotą, ADM, ma podpisaną umowę o zarządzanie wspólnotą tylko z jednym z lokatorów opisanej wspólnoty, wynika to z tego, że pierwszy lokator wspólnoty nabył lokal już w roku 2001 a następnych sześciu lokatorów nabyła lokale w tej nieruchomości w marcu 2003 roku. Jednak, mimo iż nastąpił wykup lokali przez kolejnych sześć rodzin w marcu 2003 roku, zarządca ADM nie zawarł nowej umowy o zarządzanie małą wspólnotą z nowymi lokatorami, ani też ADM nie sporządził aneksu do umowy z 2001 roku lokatorem wspólnoty, który nabył lokal w 2001. Czy w takim przypadku zachodzi przesłanka o unieważnienie małej wspólnoty mieszkaniowej? Zaznaczam, że mała wspólnota nie wykonuje żadnych zadań wynikających z obowiązków sąsiedzkich a dotyczących wspólnych granic. Czy w ewentualnym pozwie do sądu mogę pozwać oddzielnie tych mieszkańców wspólnoty, którzy powodują konflikt i naruszają moje prawa, czy bezwzględnie musi być pozwana cała wspólnota?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy dwóch nieruchomości ciąży na obu właścicielach. Inaczej sprawa ma się z szambem – tu o kosztach nie może rozstrzygać przepis mówiący o urządzeniach na granicy nieruchomości. Wszystko zależy od tego, na jakiej podstawie właściciela sąsiedniej nieruchomości, czyli Pan, korzysta z tego urządzenia.

Nie ma Pan wpływu na to, że wspólnota nie podejmuje uchwał. Jest to bowiem sprawa tamtych właścicieli. Może Pan natomiast pozwać do sądu wspólnotę mieszkaniową o zwrot części kosztów poniesionych na remont, a jeśli nie jest Pan w stanie wyłożyć tych kosztów, by samodzielnie przeprowadzić remontu – o zobowiązanie wspólnoty przez sąd do wyłożenia odpowiedniej sumy na remont. Należy w tym celu pozwać wspólnotę mieszkaniową, a nie poszczególnych mieszkańców. Wspólnota co prawda nie ma osobowości prawnej, ale ma zdolność sądową (może pozywać i być pozywana).

Co się tyczy umowy o zarząd, to zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (tak, jak się to stało w opisywanym przypadku). Ale co najważniejsze w tej sytuacji, to w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.  Wynika stąd, że prawdopodobnie wszystko odbyło się zgodnie z prawem.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY