Wspólnota po zniesieniu współwłasności przez sąd

Odpowiedź prawnika: Wspólnota po zniesieniu współwłasności przez sąd

Z opisu sytuacji wynika, iż nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wyodrębnienie lokali znajdujących się w budynku. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Pytanie jaki wpływ na skuteczność współużytkowania ma wyodrębnienie własności lokali w stosunku do współwłasności jest więc w zasadzie bezprzedmiotowe, skoro odrębną własność w stosunku do wszystkich sześciu lokali ustanowił sąd. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.  W obecnej chwili dla powstania odrębnej własności lokali w razie orzeczenia sądu o zniesieniu w ten sposób współwłasności nie jest niezbędne założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis do tej księgi.

Cytowane na wstępie pytanie można też potraktować jako pytanie o formę, sposób zarządzania powstałą wspólnotą mieszkaniową. W przypadku tzw. małej wspólnoty (do siedmiu lokali) do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wrócą więc Państwo do starych metod zarządu, które się nie sprawdziły. Zniesienie współwłasności dało jednak sporo korzyści, gdyż zarząd według kodeksu cywilnego dotyczy obecnie już tylko części wspólnej nieruchomości, a nie lokali, którymi mogą Państwo dysponować samodzielnie, np. sprzedać.  

W zaistniałej sytuacji, skoro prawdopodobne są konflikty, rozwiązaniem byłoby ustanowienie umownego zarządu, czyli zatrudnienie profesjonalnego zarządcy i ustalenie w umowie z nim zasad zarządu nieruchomością np. wg reguł dotyczących dużej wspólnoty.

Sąd najprawdopodobniej nie bez celu ustalił nierówne udziały w nieruchomości wspólnej, choć być może było to też spowodowane taką a nie inną powierzchnią poszczególnych lokali. Jeśli wprowadzą Państwo umowny zarząd i reguły dotyczące dużej wspólnoty, dzięki takiemu rozłożeniu udziałów nie będzie problemu z podejmowaniem decyzji (większością głosów). Z drugiej strony właściciel mający tylko 45 % udziałów będzie w praktyce stale pozbawiony możliwości decydowania o sprawach wspólnoty.